춘천지방법원 2023타경53630. 삼척시 정상동 영진연립 다동 1층 102호로, 감정평가상 공동주택(아파트) 단위세대로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김복선이고, 2021.07.27 주식회사엔씨파이낸스대부의 근저당권 29,900,000원이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2023.05.25 주식회사 프랭크자산관리대부의 가압류 10,632,491원과 2023.11.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상이었고, 수차례 현장방문에도 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다는 점은 현장 확인 항목으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경53630 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 동해대로 4025-10, 다동 1층 102호 (정상동,영진연립) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.09㎡ · 지상5층 중 1층 |
| 소유자 | 김복선 |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 41,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 31,771,505원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준은 2021.07.27 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사 프랭크자산관리대부의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 현재 제시된 권리관계에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 41,000,000원
영진(다) 전용 51.09㎡ 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 33,833,333원이지만, 최근 시장 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 31,000,000원, 최신 거래는 2025.06 · 33,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 51.09㎡ | 5 | 33,000,000원 |
| 2025.05 | 51.09㎡ | 4 | 29,000,000원 |
| 2024.02 | 51.09㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2023.04 | 51.09㎡ | 5 | 32,000,000원 |
| 2022.11 | 51.09㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2022.06 | 51.09㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 51.09㎡ | 2건 | 31,000,000원 |
현재 최저가 41,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 132.3%입니다. 최신 거래 33,000,000원뿐 아니라 확인된 최고 거래가 39,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -12.1%로 나타나므로, 전체 평균 33,833,333원을 기준으로 보더라도 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,138,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 29,900,000원 | 29,900,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 프랭크자산관리대부 | 10,632,491원 | 9,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 40,532,491원, 예상배당은 39,862,000원으로 670,491원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼척시 정상동 정상삼거리 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 1층 102호이며, 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 사다리형 토지의 공동주택 부지이며 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 384,400원/㎡입니다.
- 거래 표본. 영진(다)은 30세대이며 준공일은 1990.12.11입니다. 확인된 전용 51.09㎡ 거래는 6건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재확인. 신건 41,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 31,000,000원의 132.3%로 최근 시세 이상입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -12.1%이므로 과거 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 41,000,000원, 1회 유찰 시 32,800,000원, 2회 유찰 시 26,240,000원의 시나리오를 최근 실거래와 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개”
이 사건의 등기상 구조는 단순합니다. 2021.07.27 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 41,000,000원의 신건 가격은 최근 시장과 거리가 있습니다. 최근 12개월 평균은 31,000,000원, 최신 거래는 33,000,000원이고, 추세도 -12.1%입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격과 실제 점유 확인이 핵심이며, 현재 회차에서는 최근 시세 이상이라는 점을 전제로 판단해야 합니다.
