서울남부지방법원 2025타경11816. 발산역 북측 인근의 업무시설(오피스텔) ‘엘리안’ 3층 316호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 1.5억원의 선순위 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차인 신보경은 2022.02.04. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.02.16. 전유부분 전부에 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2024.11.20. 제주세무서장 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차인입니다.
현재 최저매각가 97,920,000원을 기준으로 집행비용 2,162,560원을 제외한 95,757,440원이 임차인에게 배당될 것으로 계산됩니다. 보증금 150,000,000원에서 이를 뺀 54,242,560원은 원칙상 매수인에게 넘어옵니다. 이 경우 매각대금과 인수액을 합친 부담은 152,162,560원에 이르러, 최저가 9,792만원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 임차인 및 임차보증금반환채권 승계인이 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 매각과정에서 그대로 유지·이행되면 신보경의 미배당 보증금은 매수인 인수액에서 실질적으로 제외됩니다. 따라서 이 리포트의 실질취득액은 현재 매각대금인 97,920,000원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 793-4 엘리안 제3층 제316호 |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김산 (2022.02.08. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 97,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 172,114,794원 |
| 말소기준 | 2024.11.20. 갑구 4번 압류 · 국(제주세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2015년 우리은행 근저당권 72,000,000원은 2019.03.21. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.11.20. 제주세무서장 압류입니다. 임차인 신보경의 전입·점유·확정일자는 2022.02.04., 임차권등기는 2024.02.16.이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신보경 실제 임차인 · 보증기관 승계·대위 신고 아님 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 150,000,000원 | 전입 2022.02.04. 확정 2022.02.04. 배당요구 2024.02.16. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 특별조건 이행 시 인수 실질 0원* |
신보경은 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자이면서 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분을 먼저 배당받지만, 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 일반적인 경매라면 그 부족액을 매수인이 인수하지만, 이 사건은 특별매각조건으로 해당 부족액 청구를 포기하도록 구성돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘인수 조건’이 먼저다
감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 97,920,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 최신 실거래와 직접 비교해 시세를 검증해야 하며, 감정가 대비 36% 낮다는 사실은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 원칙상 인수 | 특별조건상 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 97,920,000원 | 54,242,560원 | 0원* | 97,920,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 78,336,000원 | 73,474,048원 | 0원* | 78,336,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 62,668,800원 | 88,859,238원 | 0원* | 62,668,800원* |
* 특별매각조건에 따른 미배당 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 그대로 이행되는 경우의 매각대금 기준 실질취득액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,162,560원 |
| 1. 임차인 신보경 보증금 | 150,000,000원 | 95,757,440원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 172,114,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되고, 임차인의 미배당액은 54,242,560원입니다. 한국주택금융공사의 청구액 172,114,794원은 예상배당 0원으로 계산되지만, 신청채권자의 미배당 채권이 매수인의 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 임차내역에는 전유부분 전부를 주거로 사용하는 임차권등기가 확인됩니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 발산역 북측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·소화·화재탐지·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 30m, 서측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)· 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 최종 매각물건명세서에서 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 포기·말소 이행 절차. 임차인과 임차보증금반환채권 승계인의 포기 의사, 임차권등기 말소 시점과 절차를 매각담당계 및 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준인 제주세무서장 압류의 체납세목과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위 변동을 점검할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 현재 점유상태까지 확정되는 것은 아니므로 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일 건물과 발산역 인근 동종 오피스텔의 최신 실거래·매물가를 직접 비교해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납관리비와 납부주체를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음 ≠ 반드시 인수”
이 사건은 권리관계만 보면 대항력 임차인의 보증금 1.5억원이 최저가 9,792만원을 초과해, 일반 원칙상 상당한 인수액이 발생하는 물건입니다. 현재 회차 기준 미배당액은 54,242,560원이고, 유찰이 거듭될수록 73,474,048원, 88,859,238원으로 증가합니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 결과를 뒤집습니다. 임차인과 임차보증금반환채권 승계인이 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 현재 최저매각가인 97,920,000원이 됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 임차인의 존재 자체가 아니라 특별매각조건의 유효성·유지·이행입니다.
권리 조건이 확인되더라도 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수는 없습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 최신 실거래 확인 후 결정입니다.
