춘천지방법원 2025타경280. 강릉시 교동 대인맨션 4층 406호, 전용 84.72㎡ 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 4층이고, 현황은 아파트 단위세대로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최세인으로, 2020.12.30 소유권이전 등기 당시 거래가액은 138,000,000원이었습니다. 같은 날 국민은행 근저당권 82,500,000원이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 전용진 근저당 36,000,000원, 주식회사서강레미콘 전세권 50,000,000원, 롯데카드·삼성카드·우리카드 가압류, 강릉시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경280 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 교동 332-2 대인맨션아파트 4층 406호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 화부산로141번길 45 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.72㎡ · 12층 중 4층 |
| 소유자 | 최세인 · 2020.12.30 소유권이전 · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전용진 / 25,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.30 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 82,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 대항력은 별도 확인
말소기준은 2020.12.30 을구 8번 국민은행 근저당권입니다. 을구 9번 전용진 근저당권, 을구 10번 서강레미콘 전세권, 이후 카드사 가압류와 강릉시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 8번 근저당권은 2026.03.09 한국주택금융공사로 이전 등기되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사서강레미콘 | 406호 전부 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 임차인 1명입니다. 보증금은 50,000,000원이고, 같은 금액의 전세권이 2025.06.04 설정돼 있습니다. 제공된 예상배당에서는 현재 회차 매각가 179,000,000원을 전제로 전세금 50,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되며 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않은 이상, 대항력 여부를 별도로 확인해야 한다는 점은 남습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세가 먼저다
대인맨션은 76세대, 준공일 1991.06.24입니다. 제공된 실거래 자료 12건의 전체 평균은 155,333,333원이지만, 과거의 185,000,000원·200,000,000원·190,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 126,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 115,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -25.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.72㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 84.72㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 84.12㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.12㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2025.02 | 84.12㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2025.01 | 78.96㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2024.09 | 78.96㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 2024.02 | 78.96㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.05 | 84.72㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2023.02 | 78.96㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2023.01 | 84.72㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2022.02 | 78.96㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 126,250,000원 |
현재 최저가 179,000,000원은 전체 실거래 평균 155,333,333원과 비교해도 높고, 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균 126,250,000원의 141.8%입니다. 최신 거래도 115,000,000원입니다. 따라서 전체 과거 평균과의 차이만 보고 현재 경매가를 저렴하다고 평가할 수 없고, 오히려 최근 시세 이상이라는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 3. 근저당 · 전용진 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사서강레미콘 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,248,635원 | 5,248,635원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,102,338원 | 1,945,365원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리카드 | 8,017,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 187,868,496원 중 175,694,000원이 배당되고, 미배당은 12,174,496원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커지지만 가격은 시세권에 접근
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 12,174,496원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 47,473,296원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 75,712,336원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 143,200,000원으로 낮아지지만 최근 12개월 평균 126,250,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 114,560,000원으로 내려가며 최신 실거래 115,000,000원과 비슷한 가격대에 들어옵니다. 다만 이는 배당 시뮬레이션상의 회차별 수치이고, 임차인의 대항력 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 교동 교동초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 4층 406호이며, 위생설비·개별난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 381,400원/㎡입니다.
- 규제. 소로3류에 접하고 철도에 저촉되며, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 대인맨션은 76세대이고 준공일은 1991.06.24입니다. 제공된 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원본 확인. 주식회사서강레미콘의 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 전세권과 임대차를 분리해서 판단. 2025.06.04 전세권은 후순위라 소멸하지만, 실제 점유관계와 주택임대차상 대항력은 별도 검토 대상입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 155,333,333원보다 최근 12개월 평균 126,250,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -25.7%로 하락했습니다. 과거 고가 거래를 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 회차별 가격 확인. 1회 유찰 시 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원입니다. 현재 신건 179,000,000원과 최근 시세를 분리해 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 전입·점유 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸형”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 등기 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2020.12.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 하지만 점유자인 주식회사서강레미콘의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 대항력은 가능·미상이라는 확인 과제가 남습니다.
가격 쪽은 더 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 179,000,000원은 최근 12개월 평균 126,250,000원의 141.8%이고, 최신 거래는 115,000,000원, 최근 가격 추세는 -25.7%입니다. 전체 평균 155,333,333원에는 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 이를 이유로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 “명시 인수는 없지만 임차인 대항력 확인이 남아 있고, 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높다”는 두 가지입니다.
