춘천지방법원 2025타경30867. 삼척시 원덕읍 월천리 612-14 소재 건물로, 공부상 지하1층은 근린생활시설, 지상1층은 근린생활시설 및 계단실, 지상2~4층은 다가구주택 총12가구입니다. 2017년11월1일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물이며, 현장조사일 현재 건물 전체가 공실로 조사됐습니다.
권리 자체만 보면 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고, 임차인도 확인되지 않습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 인수채무가 아니라 토지와 건물의 분리입니다. 매각물건명세서는 명확히 건물만 매각이라고 적고 있으며, 이 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30867 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 월천리 612-14 · 도로명주소 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 삼척로 323 |
| 등기상 표시 | 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 월천리 612-14, 607-5 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 · 지하1층 근린생활시설 · 지상1층 근린생활시설 및 계단실 · 지상2~4층 다가구주택 총12가구 · 전체 공실 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상4층 · 2017년11월1일 사용승인 |
| 소유자 | 김금란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,772,645,974원 / 1,772,645,974원 (신건) |
| 청구금액 | 1,768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각대상 | 건물만 매각 · 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 토지사용권은 별도 문제
임차인 없음. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 말소기준으로 제시된 2016.08.26. 부산시중앙신용협동조합 가압류 이후의 삼척시 압류, 류일상 가압류, 2025년 경매개시결정, 2026년 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,772,645,974원으로 0회 유찰 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세에 관한 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 금액을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,772,645,974원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,126,460원 |
| 2. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,457,327,946원 | 1,457,327,946원 |
| 3. 가압류 · 류일상 | 10,931,800원 | 10,931,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 284,259,768원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 1,468,259,746원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 284,259,768원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,772,645,974원 | 1,468,259,746원 | 0원 | 284,259,768원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,418,116,779원 | 1,401,535,611원 | 66,724,135원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,134,493,423원 | 1,120,748,489원 | 347,511,257원 | 0원 |
유찰이 발생하면 채권자 측 미배당은 늘어나지만, 제공된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 채권 미회수액이 곧바로 매수인의 금전 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 이용정보 기준)
- 이용상태. 공부상 지하1층은 근린생활시설, 지상1층은 근린생활시설 및 계단실, 지상2~4층은 다가구주택 총12가구이며 현장조사일 현재 건물 전체가 공실입니다.
- 공부와 현황 차이. 건축물대장상 지하1층은 노래연습장 및 찜질방, 1층은 소매점으로 되어 있으나 현황은 공실상태입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 관련 토지 이용정보. 토지면적 1,213㎡, 지목 임야, 토지이용상황 주상용, 계획관리지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 74,000원/㎡입니다. 다만 이 사건의 매각대상은 건물만입니다.
- 환금성. 건물 전체가 공실이고 근린생활시설과 다가구주택이 혼합된 형태인 데다 토지가 함께 매각되지 않으므로, 일반적인 토지·건물 일괄매각 물건과 동일하게 접근하기 어렵습니다.
⑥ 공매 병행 — 절차 교차확인 필수
등기에는 2024.05.09. 공매공고가 기재되어 있으며, 한국자산관리공사 2024-00284-001 공매절차 진행 사실도 명시되어 있습니다. 법원경매와 공매가 병행 또는 교차되는 상태이므로, 입찰 전에 현재 공매 진행 상태와 경매절차에 미치는 영향을 반드시 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 건물 소유를 취득해도 토지사용권이 어떤 근거로 유지되는지, 법정지상권 성립 여부를 원본 서류와 사실관계로 확인해야 합니다.
- 건물만 매각. 토지를 함께 취득하는 사건이 아닙니다. 감정가·최저가를 일반적인 토지·건물 일괄매각 물건과 단순 비교하지 않아야 합니다.
- 공매절차. 한국자산관리공사 2024-00284-001 공매 진행 상태를 확인하고 법원경매와의 관계를 대조해야 합니다.
- 공실상태. 건물 전체가 공실로 조사됐으므로 실제 내부 상태, 설비 작동 여부, 보수 필요 범위를 현장 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 지하1층·1층은 공부상 용도와 현황 사용상태를 다시 확인하고, 향후 사용계획과 건축물대장 용도의 적합성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상태이므로 최저가 1,772,645,974원 자체를 할인 가격으로 전제해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공매 진행내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원이 곧 ‘안전한 물건’은 아니다
이 사건은 임차인이 없고 명시 인수권리도 없어 금전 인수액만 보면 0원입니다. 그러나 권리분석의 승부처는 거기에 있지 않습니다. 토지가 빠진 건물만 매각이고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 한국자산관리공사 공매절차까지 진행 중입니다.
현재 회차 최저매각가는 1,772,645,974원이지만 실거래 비교자료가 없어 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 얼마인지보다 토지사용권을 안정적으로 확보할 수 있는지, 공매와 경매 절차가 어떻게 정리되는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
