춘천지방법원 2026타경4. 동해시 천곡동 ‘천곡금호어울림라포레’ 104동 1층 101호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.08.28. 동해우리새마을금고 근저당권 96,000,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 그 뒤 설정된 같은 금고의 근저당권과 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 눈에 띕니다. 감정가와 최저매각가는 모두 230,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건인데, 동일 평형 최근 12개월 평균은 267,583,333원입니다. 최저가는 그 평균의 86.0%이고, 2026.09 최신 거래 291,000,000원보다도 낮습니다. 특히 같은 1층 거래가 2026.01에 240,000,000원으로 확인돼, 현재 최저가는 그 실거래보다도 낮은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경4 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 천곡동 1111 천곡금호어울림라포레 104동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 64.7915㎡ · 지상 26층 중 1층 |
| 소유자 | 채세경 · 거래가액 191,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해우리새마을금고 / 104,712,670원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 핵심 말소기준은 2023.08.28. 설정된 동해우리새마을금고 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 같은 금고의 근저당권 44,400,000원, 케이비국민카드 가압류 12,624,480원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 동해묵호신용협동조합·한빛건설산업주식회사 근저당과 우리카드 가압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건
천곡금호어울림라포레 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 267,583,333원, 최신 거래는 2026.09의 291,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 64.9㎡ | 25 | 291,000,000원 |
| 2026.08 | 64.79㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 64.79㎡ | 14 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 64.79㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 64.79㎡ | 10 | 292,000,000원 |
| 2026.04 | 64.79㎡ | 17 | 262,000,000원 |
| 2026.03 | 64.79㎡ | 25 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 64.79㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 64.79㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 64.79㎡ | 15 | 236,000,000원 |
| 2026.02 | 64.79㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2026.01 | 64.79㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 267,583,333원 |
실거래 범위는 236,000,000원~305,000,000원이고 최근 12개월 평균은 267,583,333원입니다. 현재 최저가 230,000,000원은 최근 평균의 86.0%로, 최근 시세보다 낮습니다. 최신 2026.09 거래 291,000,000원과 비교해도 낮고, 같은 1층의 2026.01 거래 240,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 동해우리새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동해우리새마을금고 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,624,480원 | 12,624,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,955,520원 |
현재 최저가 230,000,000원 가정에서는 기재 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여도 72,955,520원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해삼육초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·주거나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 26층 건물의 104동 1층 101호이며 위생설비·개별 가스보일러 난방·승강기·지하주차장 시설이 있습니다.
- 단지. 천곡금호어울림라포레는 672세대이며 준공일은 2020.04.28입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 거주자·점유자와 임대차 존재 여부를 매각 전 재확인하세요.
- 1층 가격 보정. 단지 평균 267,583,333원뿐 아니라 2026.01 같은 1층의 240,000,000원 거래를 함께 비교하세요.
- 최신 시세 대조. 최신 거래는 2026.09 291,000,000원이며 최근 12개월 실거래 범위는 236,000,000원~305,000,000원입니다.
- 권리 변동 확인. 말소기준권리는 2023.08.28. 동해우리새마을금고 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 확인할 것은 ‘점유와 1층 가격’
등기와 매각물건명세서 기준으로는 구조가 단순합니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 최저가 230,000,000원이 최근 12개월 평균 267,583,333원의 86.0%로 낮습니다. 다만 이 호수는 1층이고 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 단지 전체 평균만으로 판단하기보다 같은 1층 거래 240,000,000원을 함께 보고, 실제 점유관계를 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
