💰 실질취득 83,000,000원 🛡️ 매수인 인수 0원 📊 최근12개월 시세 대비 115.3% 📉 최근 추세 -5.3%

춘천지방법원 2026타경10. 동해시 천곡동 천곡주공4차아파트 413동 2층 201호로, 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 전종욱은 2023년 4월 16일 매매를 원인으로, 2023년 5월 12일 거래가액 77,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행 근저당권 채권최고액 50,600,000원이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 강원신용보증재단 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 72,000,000원보다 11,000,000원 높고, 최신 거래 역시 72,000,000원입니다. 전체 실거래 평균 72,666,666원보다도 높으며, 최근 구간의 가격 추세가 이전 구간 대비 -5.3%인 만큼 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

확인된 임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 현황을 별도로 확인할 필요가 있지만, 현재 권리분석 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 시세보다 15.3% 높다

천곡주공4차는 900세대, 사용승인일은 1989.11.15입니다. 대상 면적 47.31㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 전체 평균은 72,666,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 72,000,000원, 최신 2026년 7월 거래도 72,000,000원입니다.

현재 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균 72,000,000원의 115.3%입니다. 최신 거래 72,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다. 전체 평균 72,666,666원과 비교해도 최저가는 114.2% 수준입니다. 따라서 전체 평균에 포함된 과거 거래를 근거로 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없고, 오히려 최근 시세보다 높은 가격이라는 점을 우선해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

채권 총액 154,300,000원 중 채권자 예상배당은 81,106,000원, 미배당은 73,194,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 50,600,000원 기준의 시뮬레이션이며 신청채권액은 44,967,814원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 가격·미배당 변화

현재 회차에서는 실질취득액이 83,000,000원이지만, 인수권리가 없어 유찰되더라도 매수인 실질취득은 각 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다. 1회 유찰 시 66,400,000원은 최근 12개월 평균 72,000,000원보다 낮아지지만, 실제 응찰가는 별도로 형성되므로 회차별 최저가와 당시 최신 실거래를 다시 비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동해삼육초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트, 단독주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 201호입니다. 가스보일러에 의한 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 2필 일단의 완경사 토지를 아파트부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로와 지상주차장 시설을 이용합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구이며 일부 도로 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 333,200원/㎡입니다.
• 건물 상태 관련 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 900세대 단지이며 최근 거래가격은 50,000,000원부터 90,000,000원까지 편차가 큽니다. 최근 가격 추세는 -5.3%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 72,666,666원보다 최근12개월 평균 72,000,000원과 최신 거래 72,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
• 신건 프리미엄 경계. 실질취득액 83,000,000원이 최근 시세의 115.3%이므로 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장과 집행기록으로 확인해야 합니다.
• 세금·배당 확인. 국의 압류가 등기되어 있고 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 및 조세채권 순위를 확인해야 합니다.
• 회차별 재산정. 1회 유찰 시 최저가 66,400,000원, 2회 유찰 시 53,120,000원으로 내려가지만 각 매각기일 직전 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리가 단순해도 가격은 따로 본다”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 신건 가격입니다. 실질취득액 83,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래 72,000,000원보다 15.3% 높고, 최근 시장 흐름도 -5.3%입니다. 따라서 권리의 단순함을 곧바로 가격 매력으로 연결해서는 안 됩니다. 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 최근 시세 대비 높은 취득가격입니다.