춘천지방법원 2026타경50007. 동해시 천곡동 롯데아파트 102동 303호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 116,000,000원이고 한 차례도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 동일합니다. 현재 소유자는 오원종·최유진으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
권리관계에는 한국주택금융공사가 등장합니다. 기존 국민은행 근저당권의 이전 이력과 과거 경매 취하 기록이 있으며, 한국주택금융공사가 다시 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없지만, 등기상 근저당 말소 처리와 이전 기록 사이의 정합성을 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 더 분명한 신호가 있습니다. 같은 아파트 동일평형의 전체 실거래 평균은 107,666,666원이지만, 최근 12개월 평균은 이보다 낮은 103,500,000원입니다. 지금 최저가를 전체 평균과 비교하는 것보다 최근 거래를 기준으로 판단하는 편이 이 물건의 가격 부담을 더 정확하게 보여 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 천곡동 91-2 롯데아파트 제102동 제3층 제303호 도로명주소: 강원특별자치도 동해시 감추7길 22-11 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 동일평형 실거래 비교면적 59.88㎡ · 지하 1층 / 지상 12층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 오원종(지분 2분의 1) · 최유진(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.01.09 각 지분 이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 신청채권자 청구액 | 57,140,401원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 규모 / 준공 | 166세대 · 1996.12.31 준공 |
| 감정평가 이용상태 | 아파트 단위세대 |
① 권리 흐름 — 근저당 이전과 말소 이력 확인
경매개시결정등기는 2026.01.09 접수되었으며 말소기준으로 분류되어 있습니다.
그런데 2019.01.09 설정된 국민은행 근저당권은 말소된 것으로 표시되는 반면, 해당 근저당권의 한국주택금융공사 이전등기는 별도로 남아 있습니다.
근저당권 원등기가 실제로 말소되었다면 그에 종속된 이전등기의 효력도 함께 검토해야 합니다. 반대로 이전된 근저당권이 유효하게 존속한다면 2026년 경매개시결정이 최초 말소기준인지부터 달라질 수 있습니다.
등기사항전부증명서의 말소사항과 현재사항을 대조하여 실제 존속 권리 및 말소기준을 확정해야 합니다.
2019년 설정된 근저당권의 채권최고액은 72,600,000원, 채무자는 오원종, 최초 근저당권자는 국민은행입니다. 이후 2023.05.09 한국주택금융공사로 근저당권 이전등기가 이루어졌으며, 이전 원인은 2019.04.23 확정채권양도입니다.
한국주택금융공사는 2024년에도 임의경매를 신청했으나 해당 사건은 취하되어 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 이후 2026.01.09 현재 사건의 임의경매개시결정이 접수되었습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 보여 주는 가격 부담
동해 롯데아파트 166세대 중 동일평형 전용 59.88㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균을 구분하고, 최신 거래와 하락 추세를 함께 반영하는 것이 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.88㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 5 | 98,500,000원 |
| 2025.07 | 59.88㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 59.88㎡ | 8 | 108,500,000원 |
| 2025.02 | 59.88㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2025.02 | 59.88㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2024.05 | 59.88㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.01 | 59.88㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2023.12 | 59.88㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 59.88㎡ | 11 | 109,000,000원 |
| 2023.08 | 59.88㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 107,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 3건 | 103,500,000원 |
최저매각가: 116,000,000원
전체 실거래 평균: 107,666,666원
최근 12개월 평균: 103,500,000원
최저가를 최근 12개월 평균과 비교하면 112.1%입니다. 전체 평균 기준으로도 107.7%에 해당합니다.
어느 평균을 사용하더라도 신건 최저가는 평균 거래가격보다 높습니다. 특히 최근 시세를 적용하면 가격 부담이 더욱 뚜렷해집니다.
최신 거래는 2026년 7월 5층의 120,000,000원입니다. 이는 현재 최저가보다 높은 거래이지만, 이 거래만으로 신건 가격이 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.
2026년 4월에는 대상 물건과 같은 3층에서 92,000,000원에 거래되었고, 3월 5층 거래도 98,500,000원이었습니다. 최근 거래가격 사이의 편차가 커서 최신 고가 거래 한 건보다는 최근 평균과 동일층 거래를 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정 · 배당원부 재검증 필요)
매각대금 배분 추정에는 집행비용 2,424,000원과 소유자 잔여 113,576,000원이 표시되어 있습니다. 그러나 신청채권자 청구액은 57,140,401원인데도 채권자 배당액이 0원으로 처리되어 있습니다.
따라서 아래 금액은 입력된 추정 내역을 표시한 것일 뿐, 실제 채권자 배당이나 소유자에게 돌아갈 금액을 확정한 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 추정 배분액 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,424,000원 |
| 한국주택금융공사 · 신청채권 | 57,140,401원 | 0원(재산정 필요) |
| 소유자 잔여(입력 추정치) | — | 113,576,000원 |
신청채권자 청구액이 57,140,401원으로 기재되어 있고 근저당권 이전 이력도 존재하지만, 예상배당에서는 채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다.
신청채권자 채권의 실제 존속 여부, 근저당권의 현재 효력, 배당순위와 집행비용 등을 확인하지 않고 소유자 잔여 113,576,000원을 실제 지급 예상액으로 받아들여서는 안 됩니다.
특히 근저당권 존속 여부와 배당액을 확정할 때까지 배당표는 검증 전 참고자료로만 취급해야 합니다.
매각대금 배분은 입력된 집행비용 및 잔여금 수치를 시각화한 것으로 실제 법원 배당을 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 채권자 청구액과 배당 추정 사이의 불일치가 있어 재산정이 필요합니다. 명세서상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 인수액을 분리해서 보자
현재 신건 최저가는 116,000,000원입니다. 유찰에 따른 최저가 변화를 살펴보면 가격 부담이 어느 구간에서 완화되는지 확인할 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 116,000,000원 | 0원 | 113,576,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 92,800,000원 | 0원 | 90,729,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 74,240,000원 | 0원 | 72,503,680원 |
유찰 시나리오의 인수액은 명세서상 인수권리가 없다는 전제의 추정치입니다. 소유자 잔여 추정치는 채권자 배당이 누락된 계산을 사용하므로 확정적인 배당 결과가 아닙니다.
현재 최저가 116,000,000원은 최근 시세 103,500,000원보다 높습니다.
1회 유찰 시 최저가 92,800,000원은 최근 평균보다 낮아지고, 실제 같은 3층의 2026년 4월 거래가격 92,000,000원에 가까워집니다.
2회 유찰 시 최저가는 74,240,000원입니다. 다만 유찰이 반드시 발생하는 것은 아니며, 가격이 낮아지더라도 실제 점유관계와 근저당권 이력 확인은 별도로 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시 천곡동 동해시노인종합복지관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 12층 건물 중 3층 303호입니다. 위생설비·난방설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 3필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며 남측과 서측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 토지이용계획상 지구단위계획구역, 고도지구, 준보전산지 등 관련 사항이 기재되어 있어 필지별 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 166세대 단지로 동일평형 실거래는 확인되지만, 최근 거래가격은 92,000,000원부터 120,000,000원까지 차이가 큽니다. 거래 추세도 -5.1%로 나타나 매도 시점과 개별 호수 상태에 따라 가격 변동에 주의해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 수차례 방문에도 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 외부 관찰과 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 평가되어 실제 내부 상태에 따른 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 대조. 2019.01.09 국민은행 근저당권 설정, 2023.05.09 한국주택금융공사 이전 및 말소 표시를 대조해 실제 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2026.01.09 경매개시결정이 말소기준으로 분류되어 있으나, 종전 근저당권의 상태에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 원본 등기와 명세서를 확인해야 합니다.
- 배당 재산정. 신청채권자 청구액 57,140,401원이 존재하는데 예상배당은 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 재산정이 필요합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 전입 여부 및 임대차 계약의 존재를 확인해야 합니다.
- 동일층 거래 비교. 2026년 4월 동일평형 3층 거래가 92,000,000원입니다. 대상 물건의 내부 수리 상태와 향·관리 상태 등을 확인해 가격 차이를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -5.1%를 반영하고, 전체 평균 107,666,666원만으로 입찰가격을 결정하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원입니다. 회차별 가격과 최근 시세를 비교하되 실제 유찰 여부는 매각 결과로 확인해야 합니다.
- 관리비 및 내부 상태. 미납 관리비 중 승계 가능 비용, 수리 필요 여부와 실제 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 및 최신 매각기일 정보를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 가격 메리트”
동해 롯데아파트 303호는 매각물건명세서상 인수권리가 없고 추정 인수액도 0원입니다. 하지만 근저당권의 말소·이전 이력이 완전히 정리되지 않았으며, 임대관계와 실제 점유상태도 확인해야 합니다. 특히 배당 추정은 신청채권자 청구액을 반영하지 않아 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
가격 부담 역시 뚜렷합니다. 신건 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 103,500,000원의 112.1%입니다. 최신 거래는 120,000,000원이지만, 같은 3층에서 92,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 거래 추세가 -5.1%인 만큼 최신 고가 거래 하나만 보고 신건을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
결론은 신건 가격 메리트 부족, 근저당 및 점유관계 재확인, 유찰 후 가격 재평가입니다. 1회 유찰 시 최저가 92,800,000원으로 최근 평균보다 낮아지지만, 권리 원본과 내부 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 매수인 인수액 0원이라는 추정만으로 입찰 결정을 내리기에는 아직 확인할 사항이 남아 있습니다.
