춘천지방법원 2026타경50013. 강릉시 연곡면 삼산리 681 소재의 토지와 4층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 상업용(숙박시설 및 근린생활시설)이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층입니다. 등기상 소유자는 임상진·임지아가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준권리는 2024.11.12. 설정된 중부새마을금고 근저당권 채권최고액 1,320,000,000원이며, 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 중부새마을금고의 근저당권이 총 4건이고, 배당 시나리오상 현재 최저가에서는 이들 채권최고액 합계 2,016,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유·사용관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 681 · 진고개로 1424-53 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 상업용(숙박시설 및 근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 4,109㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임상진 2분의 1 · 임지아 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,568,416,800원 / 3,568,416,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부새마을금고 / 1,123,649,760원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.11.12. 중부새마을금고 근저당권 1,320,000,000원입니다. 이후 같은 금융기관의 근저당권 480,000,000원·96,000,000원·120,000,000원이 순차적으로 설정됐고, 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.05.20. 임지아 지분에 설정됐던 삼성카드 가압류 7,736,817원은 2025.06.12. 이미 말소됐습니다.
② 매각조건 — 가격보다 먼저 볼 특수조건
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,568,416,800원 | 0원 | 1,514,332,632원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,854,733,440원 | 0원 | 807,786,106원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,283,786,752원 | 0원 | 242,548,884원 |
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저가가 감정가와 같습니다. 실질취득액은 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 3,568,416,800원입니다. 이 사건은 실거래 비교를 근거로 가격이 싸거나 비싸다고 단정하기보다, 복합 상업용 부동산의 활용도와 특수 매각조건을 우선 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,568,416,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,084,168원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중부새마을금고 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중부새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중부새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 중부새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,514,332,632원 |
현재 회차에서는 중부새마을금고의 근저당권 채권최고액 합계 2,016,000,000원이 전액 배당되는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강릉시 연곡면 삼산리 ‘장천교’ 남서측 인근이며, 주변에는 단독주택·농경지·숙박시설(펜션 및 민박) 등이 위치한 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고, 대체로 개별 운송수단을 이용해 출입합니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설 및 근린생활시설로 이용 중이며 기본적인 위생설비·난방설비·화재탐지설비·스프링클러설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,109㎡, 계획관리지역, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 100,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 공장설립승인지역·가축사육제한구역이 포함되고, 소하천구역·국립공원·공원자연환경지구·보전관리지역·농림지역·자연환경보전지역 등이 인접 또는 저촉 관계에 있습니다.
- 공부와 현황. 목록2 토지는 공부상 ‘답’이나 현황은 기호1의 부속토지(마당 등) 및 도로로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 농촌지대의 숙박시설·근린생활시설과 대규모 토지가 결합된 물건으로, 일반 주거용 부동산보다 용도·운영·토지규제 확인 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 소하천 토지. 목록2가 소하천에 속한 토지이고 소하천구역에 해당하므로 실제 이용 가능 범위와 제한을 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 지목 ‘답’과 현황의 마당·도로 이용이 다르므로 현장 경계와 이용 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 매각 제외물. 이동 가능한 컨테이너 2개동과 철거 가능한 묘사 1개동은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물과 관정·석축 등의 포함 범위도 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 영업·사용관계를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸 여부, 매각물건명세서의 인수사항을 최신 등기부·명세서와 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 매각조건은 복잡”
이 사건의 등기 권리관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2024.11.12. 중부새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 중심은 등기부 밖에 있습니다. 숙박시설·근린생활시설과 4,109㎡ 토지가 묶인 복합 상업용 부동산이고, 목록2에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 명시적 조건이 있습니다. 더구나 공부상 ‘답’인 토지가 현황상 마당·도로 등으로 사용되고 소하천에 속해 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”만으로 단순하게 판단할 사건이 아니라, 농취증·소하천·토지 현황·실제 점유 및 영업관계를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
