춘천지방법원 2026타경50014. 삼척시 정상동 현진에버빌 102동 4층 401호 아파트입니다. 현재 소유자는 장민정이며, 2020.07.10 매매를 원인으로 2020.08.10 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 137,000,000원입니다. 현재 경매의 배당·인수 분석에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산되고, 임차인도 없습니다. 등기에는 과거 여러 건의 근저당·가압류·경매 이력이 존재하지만 상당수는 이미 말소되어 있고, 현재 분석상 핵심 말소기준은 2022.09.07 신윤주 근저당권 50,000,000원입니다.
가격은 신건 감정가와 최저가가 모두 183,000,000원입니다. 동일 평형 전체 12건 평균은 179,833,333원이라 이 숫자만 보면 감정가가 약간 높아 보이지만, 최근 시장을 우선하면 해석이 달라집니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 194,333,333원, 최신 2026.09 거래는 190,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 11.0% 상승했습니다. 따라서 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 이 최근 지표를 우선해 보는 편이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50014 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 정상동 473 현진에버빌 102동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 64.564㎡ · 15층 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 장민정 · 2020.08.10 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 19,152,350원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
임차인은 없습니다. 또한 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 1회·2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 외에 임차보증금 등을 추가로 떠안는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 시장 기준으론 신건도 아래
현진에버빌 동일 평형 64.56㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 179,833,333원이지만, 최근 12개월 평균은 194,333,333원으로 올라왔고 최신 2026.09 거래도 190,000,000원입니다. 최근 거래 구간은 이전 거래 구간보다 11.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 64.56㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 64.56㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 64.56㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 2025.09 | 64.56㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 64.56㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 64.56㎡ | 9 | 182,000,000원 |
| 2025.08 | 64.56㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 64.56㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 64.56㎡ | 6 | 181,000,000원 |
| 2025.04 | 64.56㎡ | 1 | 167,000,000원 |
| 2025.02 | 64.56㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2024.12 | 64.56㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 194,333,333원 |
신건 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.2%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 7,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다 11,333,333원 낮습니다. 전체 12건 평균 179,833,333원만 놓고 보면 신건이 약간 높지만, 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래·최근 평균·상승 추세를 우선하면 현재 최저가는 최근 시세 범위 아래에 자리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 2. 을구 27번 근저당권 · 신윤주 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,638,000원 |
현재 회차 가정에서는 신윤주 근저당권 50,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 129,638,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼척경찰서 남측 인근이며 주변은 아파트, 단독주택, 경찰서, 초등학교 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 4층 401호이며 기본 위생설비, 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 아파트부지이며 단지 내 포장도로를 이용해 출입하고 주차장시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 430,500원/㎡입니다.
- 단지. 현진에버빌은 453세대, 2005.07.26 준공으로 확인되며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 179,833,333원보다 최근 12개월 평균 194,333,333원·최신 거래 190,000,000원·추세 +11.0%를 우선해 가격을 판단하세요.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.2%입니다. 다만 개별 호수의 층·내부 상태 차이는 현장 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 146,400,000원, 2회 유찰 시 117,120,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 등기 변동 확인. 2022년 이후 근저당권 이전·근질권·질권 설정과 과거 말소 이력이 많으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 최근 시세 대비 가격도 낮다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 낙찰 후 떠안을 권리 부담이 확인되지 않습니다. 둘째, 신건 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 194,333,333원의 94.2%이고 최신 거래 190,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 또한 +11.0%입니다. 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균만 보면 가격 메리트가 약해 보일 수 있지만, 최신성과 추세를 우선하면 현재 회차에서도 최근 시세 아래라는 점이 분명합니다. 최종 판단에서는 4층 개별 호수의 내부 상태와 실제 점유 상태를 확인하는 것이 남은 핵심입니다.
