춘천지방법원 2026타경50028. 동해시 묵호진동 15-161의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 공부상 소매점이고 현재는 공실이며, 일반목구조 시멘트기와지붕 단층건물로 1951년 사용승인됐습니다. 토지는 93.0㎡의 대지로 일반상업지역에 속합니다. 권리관계의 기준은 2017.02.09 원종순 근저당권이며 채권최고액은 80,000,000원입니다.
말소기준권리 이후에는 2026.01.21 임의경매개시결정과 2026.05.18 삼성카드 주식회사 가압류 6,471,500원이 있고 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 목록2 건물이 인접필지인 타인 소유 토지를 일부 점유한다고 기재돼 있습니다. 이 부분은 등기상 인수권리와 별개로 실제 이용·경계 확인이 필요한 핵심 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50028 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 묵호진동 15-161 · 묵호시장길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 일반목구조 시멘트기와지붕 단층건물 · 1951년 사용승인 |
| 토지 | 대 · 93.0㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 김현아 |
| 감정가 / 최저가 | 140,881,260원 / 140,881,260원 (신건) |
| 청구액 | 78,306,849원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 2014년 김복조 가처분은 2017.02.13 해제로 2017.02.15 말소됐고, 2011년 동해우리새마을금고 근저당권도 2017.02.09 해지되어 2017.02.10 말소됐습니다. 현재 매각기준이 되는 권리는 2017.02.09 원종순 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 감정가가 곧 신건 최저가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 140,881,260원입니다. 신건이라 아직 유찰되지 않았고, 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되는 수치가 없어 감정가만으로 싸다거나 시세 대비 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 140,881,260원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 112,705,008원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 90,164,006원 | 0원 |
제시된 회차 시나리오에서는 2회 유찰 시까지도 채권자 총 청구액 86,471,500원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이것은 배당 구조를 보여주는 값일 뿐, 해당 가격이 시장가보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,881,260원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,772,338원 |
| 2. 근저당권 · 원종순 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,471,500원 | 6,471,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,637,422원 |
현재 회차 140,881,260원 가정 시 채권자 총 청구액 86,471,500원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 51,637,422원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 묵호항 북동측 인근에 위치하며, 주위는 항구주변 상가들이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 소매점이나 현재는 공실상태입니다.
- 건물. 일반목구조 시멘트기와지붕 단층건물로 1951년 사용승인됐고, 기본적인 위생·급배수·전기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 93.0㎡ 대지로 상업용이며 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 452,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 타인 토지 점유 확인. 목록2 건물이 인접필지인 타인 소유 토지를 일부 점유한다고 명시돼 있으므로 경계와 실제 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각 대상의 지번·건물 범위를 원본과 대조하세요.
- 공실 현황 확인. 감정평가상 공실로 조사됐으므로 실제 점유자가 새로 발생하지 않았는지 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 1951년 사용승인된 일반목구조 건물로 외벽·내벽·바닥·천장·창호와 기본 설비의 실제 상태를 점검하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 140,881,260원을 곧바로 시장가로 간주하지 말고 현장 상권과 토지·건물 가치를 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “현황 리스크 없음”은 다르다
이 사건은 임차인이 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 그러나 건물이 인접한 타인 소유 토지를 일부 점유한다는 현황 기재는 별도로 확인해야 합니다. 여기에 1951년 사용승인된 목조건물이고 최근 실거래 시세 비교자료가 없다는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 단순한 권리말소 여부보다 경계·현황과 가격의 현장 검증에 있습니다.
