춘천지방법원 2026타경50034. 강릉시 입암동 대인3차아파트 1층 110호, 전용 59.685㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이정재 씨로, 2020년 1월 6일 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2021년 6월 18일 포남새마을금고 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 놓고 보면 신건 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 100,555,555원보다 낮고, 최신 거래 110,000,000원보다도 낮습니다. 다만 전체 실거래 중 85,000,000원 거래가 존재하고, 최근 거래 평균이 과거 구간보다 5.1% 하락한 흐름입니다. 따라서 단순히 “평균보다 10.5% 낮다”는 이유만으로 큰 할인이라고 단정하기보다, 1층 조건과 하락 추세를 함께 반영한 가격 판단이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 506-9 대인3차아파트 1층 110호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 강변로410번길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.685㎡ · 방3·거실/주방·욕실·발코니 등 · 14층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이정재 (2020.01.06 매매 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임은석(개명전: 임종율) / 82,490,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
말소기준은 2021.06.18 포남새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당은 최초 채권최고액 24,000,000원으로 설정됐고, 이후 2021.07.01에 48,000,000원, 2022.05.27에 76,800,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 2026.01.26 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 하락장 보정이 필요하다
대인3 단지는 210세대, 1993년 7월 27일 준공됐습니다. 대상 면적과 일치하는 전용 59.69㎡ 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 9건이며, 최근 12개월 평균은 100,555,555원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 4층 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.69㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 59.69㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 59.69㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.69㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 59.69㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 59.69㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2025.05 | 59.69㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 59.69㎡ | 14 | 98,000,000원 |
| 2025.04 | 59.69㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 100,555,555원 |
현재 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.5%입니다. 최신 거래 110,000,000원보다 20,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다 10,555,555원 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 구간보다 5.1% 하락했고, 2026년 4월 3층에서 85,000,000원 거래가 확인됩니다. 대상 물건도 1층이므로 평균 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 포남새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 임은석(개명전: 임종율) | 82,490,410원 | 63,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 106,490,410원 중 예상 배당액은 87,980,000원이며, 미배당은 18,510,410원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 성덕초등교 남동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린상가·학교 등으로 형성된 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물의 1층 110호. PVC샷시 이중창, 승강기, 가스보일러 개별난방, 지상·지하 주차시설이 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)이며 소로2류에 접합니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 대인3은 210세대, 1993.07.27 준공 단지이며 동일면적 실거래는 최근 12건 확인됩니다.
⑤ 회차별 가격·배당 체크
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 18,510,410원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 36,186,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 50,327,210원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 현재 회차의 가격은 최근 12개월 평균보다 낮은 반면, 1회 유찰 시 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원으로 내려갑니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2021.06.18 포남새마을금고 근저당권과 이후 변경등기, 2026.01.26 강제경매개시결정을 최신 등기부로 대조하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 실거래에는 2층 90,000,000원, 3층 85,000,000원이 있으므로 단지 평균 100,555,555원만 기준으로 할인폭을 판단하지 않는 것이 좋습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -5.1%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 101,916,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 관리비·현장 상태. 관리비 체납과 내부 상태는 현장 및 관리주체를 통해 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘1층·하락 추세’까지 봐야 한다
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리 이후 경매개시결정은 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 신건 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 100,555,555원의 89.5%로 낮습니다.
다만 동일 면적에서 2026년 1월 2층이 90,000,000원, 2026년 4월 3층이 85,000,000원에 거래됐고, 최근 추세도 -5.1%입니다. 대상은 1층입니다. 따라서 “최근 평균보다 낮다”는 점은 분명하지만, 평균 대비 할인만으로 큰 가격 우위라고 단정할 단계는 아닙니다. 권리 인수 위험은 낮은 편이고, 실제 판단의 승부처는 점유 확인과 1층을 반영한 적정 입찰가입니다.
