춘천지방법원 2026타경50047. 강릉시 사천면 노동리 87 소재 물건으로, 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 346㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 현재 소유자는 임근자로, 2022.10.27 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023.01.25 소유권을 이전받았습니다.
권리분석의 기준점은 2020.09.08 설정된 정미화 명의 근저당권, 채권최고액 70,000,000원입니다. 그보다 앞선 홍제새마을금고 근저당권 324,000,000원은 2020.08.21 이미 말소됐고, 이후의 가압류·근저당·압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 사천면 노동리 87 · 강원특별자치도 강릉시 사천면 중앙서로 92-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 346㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 난방설비·위생설비 |
| 소유자 | 임근자 · 2022.10.27 협의분할에 의한 상속 · 2023.01.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 385,390,600원 / 385,390,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 방지현 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2020.09.08 정미화 근저당권 70,000,000원입니다. 방지현의 전입일은 2022.05.03으로 말소기준권리보다 늦어, 제공된 판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 270,000,000원이 크더라도 이 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방지현 | 본건 2층 단독주택 전부 | 270,000,000원 | 2022.05.03 | 2026.02.09 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
방지현은 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 다만 매수인 입장에서 가장 중요한 대항력 여부는 없음으로 판정되어 있고, 별도의 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 사건에서 보증금 270,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산할 이유는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득은 385,390,600원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 385,390,600원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 385,390,600원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 제시되지 않아, 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,390,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,195,468원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 정미화 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 방지현 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 강원신용보증재단 | 9,600,000원 | 9,600,000원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 정미화 | 65,000,000원 | 24,595,132원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 사천농업협동조합 | 32,110,801원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 경매개시결정 · 방지현 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 721,710,801원, 예상 채권자 배당액은 379,195,132원, 미배당은 342,515,669원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 전원주택단지·농가주택·농경지 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 버스노선과 운행빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 대 346㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형·세로각지(가)이며 공시지가는 117,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역이 확인되고, 토지자료에는 성장관리계획구역도 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 시장가격과 거래속도를 수치로 판단하기 어렵습니다. 입지 자체는 순수농촌지대이고 대중교통이 다소 불편하다는 감정평가 내용을 가격 판단에 함께 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 토지 분할·목적물 표시 체크
목록 1·3과 관련해 2024.03.07 토지대장상 노동리 87번지에서 22㎡가 노동리 87-19번지로 분할됐습니다. 이 분할사항은 현황조사와 감정평가 이후인 2026.07.09 등기사항증명서에 반영됐고, 감정평가서와 현황조사서에는 분할 전 토지로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원인관계. 방지현의 임대차보증금 270,000,000원, 가압류 청구 275,000,000원, 현재 경매 청구 270,000,000원의 원인과 상호관계를 원문으로 확인하세요.
- 대항력. 전입일 2022.05.03은 말소기준 2020.09.08보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 실제 점유상태와 전입세대 열람자료도 대조하세요.
- 세금 압류. 국민건강보험공단 압류와 국·강릉시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 토지 분할. 노동리 87에서 22㎡가 87-19로 분할된 뒤 등기 반영 시점이 감정평가·현황조사보다 늦습니다. 매각대상 표시와 면적을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 385,390,600원이 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도의 현장 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 토지 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “검증할 것이 없다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2020.09.08 근저당권이 말소기준이고, 방지현의 전입은 2022.05.03이므로 대항력 없는 임차인으로 정리됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 같은 방지현이 임차인·가압류 채권자·현재 경매 채권자로 겹쳐 나타나고, 세금 관련 압류가 이어진 데다 토지 분할사항의 서류 반영 시점까지 엇갈립니다. 또 실거래 비교자료가 없어 385,390,600원의 신건 가격을 시장가 대비 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 인수위험은 낮지만, 채권 원인과 목적물 표시를 꼼꼼히 검증해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
