춘천지방법원 2026타경50054. 강릉시 입암동 통칭 ‘그린내하우스’ 2층 201호, 전용 82.53㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 윤혜민은 2020.10.28. 거래가 223,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 강릉남부새마을금고가 채권최고액 187,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 서민금융진흥원과 케이비캐피탈의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계보다 주의할 지점은 점유 확인과 거래 표본입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 반면 가격은 최신 동일면적 거래 290,000,000원보다 최저가가 17,000,000원 낮고, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 +22.2%입니다. 전체 12건 평균 241,750,000원만 놓고 보면 최저가가 112.9%지만, 최근 가격 흐름을 우선하면 신건 가격은 최신 거래의 94.1% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 97-1 2층 201호 · 도로명 강원특별자치도 강릉시 월대산로 85-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 단위세대 · 전용 82.53㎡ · 철근콘크리트구조 10층 중 2층 |
| 소유자 | 윤혜민 (2020.10.28. 소유권이전, 거래가 223,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉남부새마을금고 / 150,590,503원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항 없음으로 정리돼 있습니다. 말소기준은 2020.10.28. 강릉남부새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류 15,639,343원, 케이비캐피탈주식회사 가압류 11,912,621원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
그보다 앞선 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 미추홀신용협동조합의 10,000,000원 근저당권도 2020.10.28. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인 인수로 계산되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사와 현장 확인을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격을 기준으로 보면 94.1%
통칭 그린내하우스는 2020.04.22. 준공된 28세대 공동주택입니다. 대상 면적 82.53㎡와 일치하는 실거래 12건이 확인되며, 가장 최근 거래는 2025.09 · 5층 · 290,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로, 최근 12개월 평균 역시 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 82.53㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2024.03 | 82.53㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2024.03 | 82.53㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2023.12 | 82.53㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2023.10 | 82.53㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 82.53㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 82.53㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 82.53㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 82.53㎡ | 8 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 82.53㎡ | 8 | 222,000,000원 |
| 2021.11 | 82.53㎡ | 7 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 82.53㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 82.53㎡ | 12건 | 241,750,000원 |
최저가 273,000,000원은 전체 12건 평균 241,750,000원의 112.9%입니다. 그러나 과거 2021년 거래가 다수 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 290,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 94.1%입니다. 또한 최근 거래군은 이전 거래군보다 22.2% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 이 사건은 하락장 보정보다 최근 상승 흐름을 확인하는 쪽이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,622,000원 |
| 1. 근저당 · 강릉남부새마을금고 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,639,343원 | 15,639,343원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 11,912,621원 | 11,912,621원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,626,036원 |
현재 최저가 273,000,000원 가정에서는 배당표상 채권자 배당 부족액이 0원이고 소유자 잔여가 53,626,036원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉중앙초등학교 북서측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택·단독주택·주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 201호이며, 기본적인 위생설비·개별난방·승강기·화재탐지·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형 토지로 현황 공동주택 부지이며, 북동측에 폭 약 5~6m 포장도로가 있습니다.
- 규제. 근린상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·비행안전제5구역(전술) 등이 적용되며, 공시지가는 639,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 동일면적 실거래는 12건이 확인되지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격은 상승했으나 거래 빈도는 별도 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 표본. 최근 12개월 평균 290,000,000원은 1건으로 형성된 값입니다. 2025.09 거래의 내부 상태·층 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 2층 가격 보정. 대상은 2층이고 최신 290,000,000원 거래는 5층입니다. 동일 전용면적이라도 층과 내부 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 토지 지목이 공부상 ‘답’, 현황 ‘대’로 기재돼 있으므로 감정평가서와 관련 공부를 원문 기준으로 대조하세요.
- 관리비·체납 확인. 배당표에는 관리비 체납이나 당해세가 포함되지 않았습니다. 관리주체와 관련 기관에 실제 부담 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2020.10.28. 강릉남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 최저가 273,000,000원으로 최신 실거래 290,000,000원과 최근 12개월 평균의 94.1%입니다. 최근 거래군이 과거보다 22.2% 높은 흐름이라는 점까지 보면 과거 전체 평균 241,750,000원만으로 현재 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건에 그치고 28세대 규모라는 점, 대상이 2층이라는 점 때문에 17,000,000원의 차이를 그대로 확정적인 가격 여유로 해석하기보다는 현장 상태와 실제 거래 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.
