춘천지방법원 2026타경50057. 강릉시 대전동 567 일원의 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 지상 2층으로, 1층은 근린생활시설(제조업소), 2층은 근린생활시설(제조업소) 및 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 이화선이고, 2015.02.26 설정된 강릉농업협동조합 근저당권 채권최고액 197,000,000원이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
그 뒤 2026.01.15 어승록 근저당권 98,000,000원, 2026.02.04 임의경매개시결정, 2026.05.15 김지수 근저당권 65,000,000원이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 등기권리 소멸과 별개로, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50057 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 대전동 567 · 과학단지로21번길 19-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설(제조업소) · 2층 근린생활시설(제조업소) 및 단독주택 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 지상2층 · 외장판넬 등 마감 · 플라스틱 창호 등 마감 |
| 소유자 | 이화선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 610,278,500원 / 610,278,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉농업협동조합 / 153,189,468원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 | 986.0㎡ · 지목 전 · 자연녹지지역 · 공시지가 96,300원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인 인수는 별도
말소기준은 2015.02.26 강릉농업협동조합 근저당권입니다. 2026.01.15 어승록 근저당권, 2026.02.04 현재 임의경매개시결정, 2026.05.15 김지수 근저당권은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 강릉시 압류는 2023.03.02와 2024.04.11 각각 해제되었고, 2024.07.18 개시된 이전 임의경매도 2025.01.10 취하로 말소되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 3,000,000원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영순 | 본건 기호4번 2층 일부 | 2014.03.21 | 3,000,000원 / 300,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 | 3,000,000원 매수인 인수 |
이영순의 전입일은 2014.03.21로 말소기준 2015.02.26보다 앞섭니다. 제공된 권리분석에서는 이를 대항력 있음으로 판정하고, 우선변제권은 없는 것으로 보아 보증금 3,000,000원을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 계산합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 신고를 제외한 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격·실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 610,278,500원입니다. 여기에 배당되지 않고 매수인이 부담하는 임차인 보증금 3,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 613,278,500원입니다. 이 사건은 최저가와 실제 부담액이 일치하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 610,278,500원 | 0원 | 241,775,715원 | 3,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 488,222,800원 | 0원 | 120,940,572원 | 3,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 390,578,240원 | 0원 | 24,310,145원 | 3,000,000원 |
제시된 세 회차 시나리오에서는 강릉농업협동조합·어승록·김지수의 합계 360,000,000원이 모두 배당되어 채권자 미배당은 0원입니다. 반면 이영순 보증금 3,000,000원은 회차가 내려가도 매수인 인수액으로 그대로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 610,278,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,502,785원 |
| 인수 · 임차인 이영순 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강릉농업협동조합 | 197,000,000원 | 197,000,000원 |
| 3. 근저당 · 어승록 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김지수 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 241,775,715원 |
집행비용은 매각가의 1.4% 수준으로 추정한 8,502,785원이 반영되어 있습니다. 임차인 보증금 3,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 강릉시 대전동 즈므마을복지회관 북측 근거리에 위치하며, 주변은 공업시설과 단독·전원주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 이용여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기호4 건물은 1층 제조업소, 2층 제조업소 및 단독주택으로 사용됩니다. 일반건축물대장상 2층 일부가 단독주택으로 용도변경되어 있고 2층 부분은 일반목구조로 기재되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·도시지역·성장관리계획구역(주거형)에 포함되고 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되며 연구개발특구·일반산업단지·준공업지역·지구단위계획구역·경관녹지 등에 접합니다.
- 공부와 현황. 목록1·2·3은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 각각 목록1 ‘건부지’, 목록2 ‘부속토지’, 목록3 ‘도로’입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수설비 및 주택부분 난방설비가 되어 있으며 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 재확인. 이영순의 2014.03.21 전입, 보증금 3,000,000원, 우선변제권 없음 및 매수인 전액 인수 계산을 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조하세요.
- 농지취득자격증명. 목록1·2·3은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
- 지목과 현황 차이. 공부상 ‘전’인 토지가 건부지·부속토지·도로로 사용되고 있으므로 실제 이용상태와 취득절차를 함께 확인해야 합니다.
- 매각범위. 일괄매각·제시외 건물 포함, 지상 컨테이너 제외 조건을 현장에서 구분해 확인하세요.
- 2층 용도. 건축물대장상 2층 일부가 단독주택으로 용도변경되어 있고 2층 부분은 일반목구조입니다. 현재 제조업소와 주택이 혼용되는 이용상태를 확인하세요.
- 실질취득액. 현재 회차에서 최저가 610,278,500원만 보지 말고 임차인 인수 3,000,000원을 더한 613,278,500원을 실제 부담 기준으로 보세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표를 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기 말소와 실제 인수는 따로 본다”
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2015.02.26 강릉농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 기존 지상권도 매수인이 인수하지 않는 조건으로 소멸 동의가 기재되어 있습니다. 하지만 이것만으로 ‘인수 0원’이라고 결론 내리면 안 됩니다. 실제 임차인 이영순의 2014.03.21 전입이 말소기준보다 앞서고, 제공된 배당분석은 보증금 3,000,000원 전액을 매수인이 인수하도록 계산하고 있습니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저매각가 610,278,500원이 아니라 실질취득 613,278,500원입니다. 여기에 목록1·2·3의 농지취득자격증명, 공부상 ‘전’과 현황 이용의 차이, 제조업소·단독주택 혼용, 컨테이너 매각 제외까지 확인해야 합니다. 등기권리는 말소 구조지만, 임차인 인수와 농취증이 실제 입찰의 핵심인 사건입니다.
