춘천지방법원 강릉지원 2026타경50073. 강릉시 옥천동 39-5에 위치한 근린시설과 토지의 강제경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층이며, 감정평가상 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 301.0㎡로 확인됩니다.
채권자 전재혁의 청구금액은 59,448,977원이고, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 489,219,190원입니다. 권리분석상 기준점은 2010.11.03 설정된 중부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 김금새의 전세권과 오케이대부강릉의 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 등기권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 감정평가상 임대내역은 미상이며, 2층 주택 부분에 설정된 전세권의 실제 점유 및 별도 임차권 성립 여부를 확인해야 합니다. 더불어 누수 수리비와 매각 제외 시설의 처리까지 고려해야 실질적인 취득비용을 파악할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 강릉지원 2026타경50073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 옥천동 39-5 도로명주소: 수문길 24 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물 |
| 토지 | 301.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이명자 (단독소유 · 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 489,219,190원 / 489,219,190원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전재혁 / 59,448,977원 |
| 말소기준권리 | 2010.11.03 중부새마을금고 근저당권 채권최고액 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 이동가능한 창고 및 비닐조 야외테라스용 천막 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 전세권이 핵심
과거 국민건강보험공단 및 강릉시의 압류등기는 모두 해제·말소된 이력이 있습니다. 특히 강릉시 압류는 2019년, 2022년, 2024년 각각 해제된 기록이 있으므로 과거 압류 건수를 현재 유효한 압류 건수로 해석해서는 안 됩니다. 다만 조세채권의 실제 잔액과 당해세 여부는 별도 확인 대상입니다.
② 점유·임대차 — 확인된 임차인과 등기 전세권을 구분
| 구분 | 대상 / 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 등기 전세권 |
김금새 전세금 80,000,000원 2층 동쪽 82.6㎡ |
별도 임차권 미상 전입·점유 확인 필요 |
배당 반영 전세권 80,000,000원 |
전세권 소멸 별도 임차권 확인 필요 |
| 기타 임대·점유관계 | 임대내역 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
임차인으로 별도 확인된 인원은 없으나, 이를 실제 임차인 부재로 단정하지 않습니다. 등기 전세권자와 실제 임차인의 동일성 및 별도 임대차 성립 여부가 확인되기 전까지 전세금과 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가만으로 싸다고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 489,219,190원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가는 감정가의 100%입니다.
이 물건은 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 확인할 수 없어 감정가가 실제 거래 가능한 가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 근린생활시설과 주택이 혼재하고 토지를 함께 취득하는 물건인 만큼, 인근 아파트의 가격이나 주택 부분만의 가격으로 전체 가치를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 489,219,190원 | 100% | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 391,375,352원 | 80% | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 313,100,281원 | 64% | 0원* |
* 명세서와 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 별도 대항력 임차권 및 점유관계 확인 전의 잠정 판단입니다. 유찰 회차는 가정이며 향후 매각 결과가 확정된 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 489,219,190원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,292,192원 |
| 1. 근저당 · 중부새마을금고 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김금새 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 근저당 · 오케이대부강릉 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 가압류 · 전재혁 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 5. 경매신청채권 · 전재혁 | 59,448,977원 | 59,448,977원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 33,478,021원 |
제시된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액 및 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 구분 | 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 489,219,190원 | 391,375,352원 | 313,100,281원 |
| 채권자 배당액 | 448,448,977원 | 385,096,097원 | 307,916,877원 |
| 미배당액 | 0원 | 63,352,880원 | 140,532,100원 |
| 소유자 잔여 | 33,478,021원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원* | 0원* | 0원* |
시뮬레이션상 1회 유찰부터 채권자 미배당이 발생하고, 2회 유찰 시 미배당액이 더 커집니다. 그러나 채권자의 미회수금이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 말소되는 등기권리에 관한 미배당과 별도의 대항력 임차권 인수 여부를 구분해야 합니다.
* 매수인 인수 0원은 현재 매각물건명세서와 배당 시뮬레이션의 판단입니다. 임대내역 및 실제 점유관계 확인 전까지 최종 확정값으로 취급하지 않습니다. 또한 채권 중복 여부와 조세 우선순위가 검증되지 않아 회차별 배당 수치도 변동될 수 있습니다.
⑥ 건물 상태·매각범위 — 누수와 제외 시설
건물 외벽은 드라이비트 마감 등이고, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 타일 마감 등으로 조사되어 있습니다. 전기·위생설비와 유류보일러 난방설비가 설치되어 있습니다. 현재 건물 상태와 설비의 정상 작동 여부는 별도 점검이 필요합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 옥천동 옥천초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 시내버스 정류장의 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 무난한 편으로 조사되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 301.0㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 소로한면에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 절대·상대보호구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 477,600원/㎡입니다. 공시지가는 실거래 시세가 아니므로 이를 근거로 매각가가 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 건물 이용. 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 건축물 위반사항은 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 근린시설과 주택을 함께 취득하는 복합 용도 물건입니다. 실거래 비교 및 실제 임대수익을 확인할 수 없어 환금성과 적정 매각가격은 판단 보류입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 전세권자 실제 점유 확인. 김금새의 전세권은 매각으로 소멸 예정이나, 현재 거주 여부와 별도 임대차계약·전입·확정일자 및 배당요구를 확인해야 합니다.
- 근린시설 임대관계 조사. 실제 영업자와 거주자의 신원, 점유 부분, 보증금 및 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 누수 점검. 2층 누수 원인·범위·수리비와 재발 가능성을 조사하고 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 이동가능한 창고와 야외테라스용 천막의 위치·소유관계 및 인도 문제를 확인해야 합니다.
- 배당표 중복 검증. 전재혁의 가압류 55,000,000원과 경매신청 청구액 59,448,977원의 채권 동일성 여부를 확인해야 합니다.
- 조세·관리비 확인. 과거 압류 해제와 별개로 미납 조세 및 관리비, 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 인근 유사한 근린시설·주택 복합 건물과 토지의 최근 거래, 임대수익 및 건물 상태를 비교해 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 건물·토지 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸 ≠ 점유 해결, 감정가 ≠ 시세”
이 물건은 2010년 중부새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 주요 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
그러나 전세금 80,000,000원의 전세권이 등기되어 있고 임대내역은 미상입니다. 전세권 소멸 여부뿐 아니라 실제 점유자의 임차권과 인도 문제를 확인해야 합니다. 건물 2층 일부 누수와 매각 제외 시설은 별도의 비용 및 처리 위험입니다.
감정가와 최저매각가는 489,219,190원으로 같지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 가격의 적정성을 판단할 수 없습니다. 유찰 시 최저가가 하락하더라도 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
결론: 등기권리 인수는 없는 것으로 표시되지만, 전세권자의 실제 점유와 별도 임차권, 누수 수리비, 매각범위, 조세·배당 및 실거래 시세 확인이 선행되어야 합니다. 현재 단계에서는 가격 판단을 보류합니다.
