대전지방법원 2024타경20693. 보령시 오천면 원산도리의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택 및 근린생활시설, 토지는 대지 375.0㎡·주상용이며 계획관리지역입니다. 건물은 일반철골구조 평스라브지붕 4층이고, 옥탑과 건물 내부 스파시설은 건물 가액에 포함됩니다. 목록 3은 현황 도로 등으로 이용 중입니다.
표면적으로는 감정가 1,711,140,640원에서 2회 유찰되어 최저가가 838,459,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교값으로 가격을 검증할 근거가 없는 상태에서 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득원가 자체를 고정할 수 없으므로, 이 사건은 가격보다 권리관계 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경20693 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 오천면 원산도4길 39-15 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 |
| 건물 | 일반철골구조 평스라브지붕 4층 |
| 토지 | 375.0㎡ · 대 · 주상용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 산마루개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,711,140,640원 / 838,459,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,300,841,117원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인 선후관계가 핵심
2022.06.27 남포농업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,690,000,000원으로 설정됐지만 현재 자료에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2024.07.08 김용학 50,000,000원, 최지식 26,440,000원, 2024.07.11 주식회사보창레미콘 7,982,997원, 제일레미콘주식회사 7,880,000원의 근저당이 설정됐고, 가압류와 경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신상미 | 2023.12.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 신상미의 전입일은 2023.12.10로 제공된 말소기준 계산일 2024.05.13보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득원가도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 838,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,784,590원 |
| 2. 근저당 · 김용학 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최지식 | 26,440,000원 | 26,440,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사보창레미콘 | 7,982,997원 | 7,982,997원 |
| 5. 근저당 · 제일레미콘주식회사 | 7,880,000원 | 7,880,000원 |
| 6. 가압류 · 삼성온실건설 주식회사 | 62,906,400원 | 62,906,400원 |
| 7. 가압류 · 전창우 | 434,630,136원 | 434,630,136원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 237,834,877원 |
배당모형상 채권총액 589,839,533원은 현재 회차에서 전액 배당되고 소유자 잔여는 237,834,877원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 구조 — 유찰이 더 진행되면 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 838,459,000원 | 589,839,533원 | 0원 | 237,834,877원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 586,921,300원 | 578,652,087원 | 11,187,446원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 410,844,910원 | 404,336,461원 | 185,503,072원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가 자체는 낮아지지만 채권 미배당이 발생합니다. 다만 이 사건은 임차보증금이 확인되지 않아 낙찰가 하락만으로 실질취득원가가 함께 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되는 경우에는 그 금액이 매수인의 실질 부담으로 연결될 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 옥탑과 건물 내부 스파시설은 건물 가액에 포함됩니다.
- 주위환경. 광명초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 농경지, 자연림 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 375.0㎡ 대지, 주상용, 완경사·부정형·소로한면이며 공시지가는 318,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 일부 토지에는 영농여건불리농지·준보전산지 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 신상미의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득원가를 확정하지 마세요.
- 말소기준 재확인. 2024.05.13 보령시 압류가 기준으로 계산돼 있지만 2024.05.20 해제·말소 기록이 있으므로 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위가 정리됩니다.
- 신청채권 관계. 청구금액 1,300,841,117원과 각 시나리오상 신청채권자 배당액 0원의 관계를 경매기록에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 옥탑·스파시설 포함 여부와 목록 3의 현황 도로 이용 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 입찰보증금. 특별매각조건은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 권리가 많다
현재 최저매각가는 838,459,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 평가하기 어려운 구조입니다. 신상미의 전입은 2023.12.10이고 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없으며, 세금 압류와 말소기준 기록에도 원본 확인이 필요한 지점이 있습니다. 여기에 단독주택·근린생활시설과 토지가 결합된 일괄매각 구조까지 더해집니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 임차보증금 → 말소기준 → 세금 → 신청채권 관계를 먼저 확정하는 것입니다. 그 네 가지가 정리되기 전에는 최저가 49% 자체를 투자 매력으로 환산하지 않는 편이 안전합니다.
