서울남부지방법원 2025타경11827. 강서구 화곡동 ‘1STHOUSE’ 제3층 제303호, 전용 27.3㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 강형자이며, 2021년 4월 14일 윤송원의 근저당권 30,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기 순서만 보고 “후순위 임차권이니 전부 소멸한다”고 끝내면 안 됩니다. 김도헌은 근저당 설정보다 앞선 2021년 2월 19일 확정일자를 받고 2021년 3월 10일 전입·점유를 시작했으므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 접수일은 2023년 4월 27일로 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 선후관계는 임차권등기 접수일이 아니라 기존 전입·점유와 확정일자를 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 잔액 포기가 핵심

말소기준은 2021년 4월 14일 윤송원 근저당권입니다. 이후 등기된 김도헌의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김도헌은 전입일과 확정일자가 말소기준보다 빠르므로, 일반적인 배당 구조라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구할 수 있는 대항력 인수형입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 당사자 2명

보증기관인 주택도시보증공사는 김도헌의 임차보증금 반환채권을 승계한 관계이므로, 김도헌의 보증금 230,000,000원과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 임차 관련 실제 당사자는 김도헌과 박찬양 2명이며, 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 51.2%만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 124,928,000원으로 감정가 244,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 전용 27.3㎡와 직접 맞는 비교 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다.

현재 단지는 16세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 이 수치는 적어도 감정가 수준에서 매수세가 강하지 않았다는 점을 보여주지만, 적정 시세 자체를 증명하지는 않습니다. 가격 판단은 인근 동일 용도·유사 면적 도시형생활주택의 실제 거래와 현재 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,928,000원 가정)

현재 회차 기준 김도헌의 룰상 미배당 보증금은 107,620,992원입니다. 다만 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인은 동일

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 제시돼 있어, 그 조건의 실제 이행 여부가 실질취득비용을 결정합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상6층입니다.
• 교통. 지하철 2·5호선 까치산역 남동측 인근이고, 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 주위환경. 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 진출입. 지적도상 맹지이나 인접 필지인 화곡동 879-33번지를 통하여 진출입하고 있습니다. 통행 권원과 장래 이용 안정성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 2필지 일단의 장방형 평지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,545,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 반영됐는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 말소 실행 절차. 매각대금 납부 후 김도헌 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 확인하세요.
• 박찬양 점유 확인. 전입은 후순위여서 대항력이 없지만 현재 점유 여부, 사용 부분, 보증금 및 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.05. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소 및 임대의무 관련 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 진출입 통로. 지적도상 맹지이고 인접 필지를 통해 출입하므로 통행승낙·통행권·현황도로 이용 상태를 확인하세요.
• 시세 재검증. 감정가 대비 51.2%라는 비율보다 인근 유사 면적 도시형생활주택의 최근 실거래·현재 매물을 우선 비교하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 체납처분 관련 금액을 관리주체와 집행법원에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*과 저가 매수는 다른 문제”

이 사건의 첫 번째 결론은 분명합니다. 김도헌의 보증금 230,000,000원은 현재 회차에서 122,379,008원만 배당되고 107,620,992원이 남지만, 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저매각가인 124,928,000원으로 볼 수 있습니다.

두 번째 결론은 가격입니다. 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 전용 27.3㎡와 직접 비교할 최근 실거래 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 여기에 박찬양의 실제 점유, 민간임대주택등기, 인접 필지를 통한 진출입, 확약과 임차권 말소의 이행까지 확인해야 합니다. 권리는 조건부 정리 가능, 가격은 추가 검증. 이 물건은 할인율보다 조건 이행과 현장 확인이 먼저인 경매입니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득액은 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 김도헌의 임차권등기를 말소하는 매각조건이 정상적으로 이행되는 경우를 전제로 합니다.