대전지방법원 2025타경1215. 충청남도 서천군 장항읍 창선1리 315-7에 소재한 대지와 토지 관련 경매물건입니다. 토지면적은 152.0㎡이며 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 단순히 빈 토지만 취득하는 경매라고 보아서는 안 됩니다.
건물 등기에서는 서천신용협동조합의 근저당권이 2018.04.06. 설정됐습니다. 이후 채권최고액이 변경됐고, 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 공유자들입니다. 건물 등기에 나타난 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이지만, 토지 권리관계 및 일괄매각에 포함되는 건물의 범위는 별도 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1215 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 장항읍 창선1리 315-7 |
| 도로명주소 | 충청남도 서천군 장항읍 장산로317번길 11 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 / 지목 | 152.0㎡ / 대 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 소유자 |
서현수 · 서현실 · 서현진 · 서혜영 각 지분 4분의 1 |
| 소유권 취득 | 2025.08.27. 상속 · 2025.10.23. 소유권이전 등기 |
| 감정가 | 138,986,000원 |
| 최저매각가 | 138,986,000원 · 신건(0회 유찰) |
| 신청채권자 | 서천신용협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 26,414,337원 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당권이 말소기준
말소기준권리는 2018.04.06. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 서천신용협동조합이며, 최초 채권최고액은 32,500,000원입니다. 이 권리는 토지 창선1리 315-7을 공동담보로 기재하고 있습니다.
이후 2022.03.07. 근저당권 변경등기로 채권최고액이 36,000,000원으로 변경됐습니다. 따라서 최초 설정금액 32,500,000원을 현재 채권최고액으로 취급해서는 안 됩니다.
2025.06.30. 나기순의 가압류, 2025.10.29. 서천신용협동조합의 가압류, 2025.11.03. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸 예정입니다. 2025.10.23. 이루어진 상속에 따른 소유권이전은 공유자들의 현재 소유관계를 나타냅니다.
② 점유 및 임차관계 — 임차인 신고 없음
신고된 임차인은 0명입니다. 예상배당상 임차보증금 인수액도 0원입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않습니다.
그러나 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 명도가 필요하지 않다고 단정할 수는 없습니다. 일괄매각 대상 건물과 제시외 건물의 실제 점유관계는 현황조사 원본과 현장 확인을 통해 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 138,986,000원의 적정성은 미확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 138,986,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 최저입찰 기준금액입니다.
매수인 인수액이 0원이라는 가정에서는 최저가에 낙찰될 경우 실질취득 기준액도 138,986,000원입니다. 취득 관련 세금과 기타 비용은 별도입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 138,986,000원 | 평가 기준금액 |
| 최저매각가 | 138,986,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 실질취득 기준액 | 138,986,000원 | 최저가 낙찰 · 권리 인수 0원 가정 |
부동산의 가격은 토지의 용도지역뿐 아니라 실제 건물 상태, 이용 가능성, 접도 조건 및 매수 수요에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격 적정성을 보증하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,745,804원 |
| 1. 근저당 · 서천신용협동조합 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 2. 가압류 · 나기순 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서천신용협동조합 | 30,126,246원 | 30,126,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 63,613,950원 |
표는 매각가 138,986,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 2,745,804원으로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 변경 후 채권최고액 36,000,000원과 배당표의 32,500,000원 사이에 차이가 있습니다. 실제 배당액과 잔여금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 가격을 구분해야 한다
다음은 매각가가 변경되는 경우의 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부나 다음 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 가정 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 138,986,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 111,188,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 88,951,040원 | 0원 | 0원 |
추정 배당에서는 각 시나리오의 미배당 채권액과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됐습니다. 다만 배당받지 못한 채권이 발생하는 문제와 그 채권을 매수인이 법적으로 인수하는 문제는 다릅니다. 실제 권리 인수 여부는 최종 매각조건과 권리관계를 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 토지·입지·환금성 메모
- 용도지역. 일반상업지역입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업지역의 토지 및 건물을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 면적은 152.0㎡입니다. 토지이용상황은 상업기타로 기재되어 있습니다.
- 지형. 평지이며 지형형상은 부정형입니다. 토지의 실제 활용 가능성은 형상과 건물 배치까지 함께 검토해야 합니다.
- 도로 조건. 도로접면은 소로각지입니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 저촉되는 사항이 기재되어 있어 실제 도로 저촉 범위와 이용 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역에 포함되며 제2종일반주거지역에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 세부 규제와 토지별 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 268,300원/㎡입니다. 공시지가는 실거래가격이나 경매 적정 낙찰가와 동일한 개념이 아닙니다.
- 건축물. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 현황, 면적, 적법성 및 이용 가능성을 매각 범위와 대조해야 합니다.
- 환금성. 비교 실거래가격과 실제 거래 수요를 확인하지 못해 환금성을 확정적으로 판단할 수 없습니다. 상업지역 토지와 건물의 개별적 특성을 반영한 가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물 중 실제 매각에 포함되는 범위를 매각물건명세서로 확인하세요.
- 토지·건물 등기 대조. 건물 등기상 근저당권에 공동담보 토지가 기재되어 있습니다. 토지 등기부도 대조해 별도의 권리와 매수인 인수사항이 있는지 확인하세요.
- 근저당권 변경. 2018년 최초 채권최고액 32,500,000원이 2022년 36,000,000원으로 변경됐습니다. 실제 피담보채권과 예상배당 금액을 확인하세요.
- 중복채권 검토. 서천신용협동조합의 근저당권 채권과 가압류 청구금액이 중복되는지 확인하세요.
- 공유자 소유권. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 공유자들입니다. 매각 대상이 되는 소유권의 범위를 원본과 대조하세요.
- 점유·명도. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유관계는 현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 소로2류 저촉 및 그 밖의 토지이용 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래와 토지·건물의 개별 가치가 확인되기 전에는 감정가를 적정 시세로 간주하지 마세요.
- 배당·비용. 예상배당은 추정치입니다. 집행비용, 실제 채권액, 세금 및 기타 부담사항을 원본으로 확인하세요.
- 매각기일. 2026.10.06. 매각조건과 진행 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 가격을 판단할 수 없다
이 사건의 건물 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2018년 서천신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조이며, 임차인 신고도 없습니다. 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건에서 확인해야 할 핵심은 권리의 소멸 여부만이 아닙니다. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물, 토지의 실제 활용 가능성, 근저당권 변경 내역, 토지 등기 및 실거래 시세가 최종 판단에 중요한 요소입니다.
특히 감정가 138,986,000원이 적정한지 판단할 비교 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 신건 가격이 시세보다 비싼지, 저렴한지 또는 적정한지 현재로서는 결론을 내릴 수 없습니다. 유찰 시나리오에서 가격이 낮아지더라도 객관적인 시세 확인 없이 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
결론적으로 건물 등기상 후순위 권리는 소멸 예정이고 추정 인수액은 0원이지만, 매각 범위와 가격 적정성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 권리 원본과 실제 매각 대상, 최근 실거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 금액을 판단하는 것이 중요합니다.
