대전지방법원 2025타경1228. 홍성읍 남장리 주공그린빌아파트 109동 10층 1004호, 전용 46.2㎡ 아파트입니다. 이용상태는 방2·거실겸주방·화장실·발코니이며, 지상 15층 건물입니다. 소유자 이영진 씨는 2007.01.03. 거래가 45,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 26,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 현재 남아 있는 근저당·전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 경매의 신청채권자는 이기호이며 청구금액은 21,041,095원입니다. 이기호 명의 근저당권의 채권최고액은 20,000,000원이고, 현 회차 89,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 10,998,000원이 배당되는 것으로 계산되어 신청채권 전액이 충족되지는 않습니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 문제로, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 515 주공그린빌아파트 109동 10층1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 46.2㎡ · 방2·거실겸주방·화장실·발코니 · 지상15층 중 10층 |
| 소유자 | 이영진 (2007.01.03. 거래가 45,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기호 / 21,041,095원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 등기상 2017.09.20. 주식회사행복자산관리대부 명의의 전세권 5,000,000원이 설정되어 있으나, 이는 2007.01.03. 국민은행 근저당권보다 후순위로 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정된 행복자산관리대부 근저당권 45,000,000원, 2025.08.11. 이기호 근저당권 20,000,000원, 2023.10.24. 홍성군 압류, 2025.11.28. 임의경매개시결정 역시 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 10.2% 높다
주공아파트1차는 996세대, 사용승인일은 2001.09.08.입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 46.2㎡ 중심의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 거래금액은 80,791,666원입니다. 최신 거래는 2026.09. 83,000,000원이며, 최근 실거래 범위는 75,000,000원~90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 46.2㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2026.08 | 46.2㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.08 | 46.2㎡ | 15 | 82,000,000원 |
| 2026.07 | 46.2㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2026.07 | 46.2㎡ | 13 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 45.79㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 46.2㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 46.2㎡ | 10 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 46.2㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 46.2㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 46.2㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 46.2㎡ | 3 | 80,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 80,791,666원 |
현재 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균 80,791,666원의 110.2%입니다. 최신 거래 83,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 최고 거래 90,000,000원에 가까운 수준입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사행복자산관리대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사행복자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이기호 | 20,000,000원 | 10,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 96,000,000원 중 예상 배당액은 86,998,000원, 미배당은 9,002,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 구분건물·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 제반 입지환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호합니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 도로, 동측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로3류·중로1류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음. 공시지가는 497,900원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 996세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적 실거래가 12건 확인됩니다. 거래금액은 75,000,000원에서 90,000,000원 사이에 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 우선. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 110.2%입니다. 권리가 단순하다는 점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 회차별 시나리오. 현재 89,000,000원, 1회 유찰 71,200,000원, 2회 유찰 56,960,000원으로 가격 수준이 크게 달라집니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현 회차 미배당 9,002,000원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 후순위 전세권 확인. 주식회사행복자산관리대부 명의 전세권 5,000,000원은 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 신건 가격은 높다”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준권리 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 89,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 80,791,666원의 110.2%이며, 최신 거래 83,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차의 핵심은 권리 위험보다 시세 대비 높은 신건 가격입니다. 권리는 단순하지만 현재 가격만으로는 할인 매력이 확인되지 않습니다.
