대전지방법원 2025타경1235. 내포신도시이지더원아파트 상가115동 지하 1층 B105호로, 감정평가상 근린생활시설(“너와나의부동산”)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이경수이며, 2022.09.30 소유권을 이전받으면서 거래가액은 284,900,000원으로 기재됐습니다. 같은 날 삽교새마을금고가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 이기호의 근저당권 30,000,000원, 2025년 신한카드 가압류 12,088,614원, 그리고 삽교새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 등기권리 자체에서 낙찰자가 승계할 금액은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894-1 내포신도시이지더원아파트 상가115동 지1층비105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 상가 · 근린생활시설(“너와나의부동산”) 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층 중 제지1층 제비105호 |
| 소유자 | 이경수 · 2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 284,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삽교새마을금고 / 208,462,183원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018.08.01 설정됐던 국 명의 근저당권은 2019.05.16 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022.09.30 삽교새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 이기호 근저당권, 신한카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 때문에 매수인이 추가 채무를 떠안을 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변니나 | 2023.02.10 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박상돈 | 2025.08.26 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 2명입니다. 변니나의 전입일은 2023.02.10, 박상돈은 2025.08.26으로, 둘 다 말소기준권리인 2022.09.30보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되며, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 비교 — 주거용 거래는 참고치일 뿐
확인되는 실거래는 같은 ‘내포신도시이지더원아파트’의 주거용 거래 12건입니다. 그러나 본건은 지하 1층 근린생활시설이고, 비교자료의 거래면적은 72.92㎡·76.92㎡·84.8㎡이며 본건과 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래들을 본건 상가의 직접 시세로 간주할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.8㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2026.08 | 76.92㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2026.08 | 76.92㎡ | 3 | 204,500,000원 |
| 2026.07 | 76.92㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 76.92㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 76.92㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 72.92㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2026.04 | 76.92㎡ | 8 | 204,000,000원 |
| 2026.04 | 76.92㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 2026.04 | 76.92㎡ | 12 | 202,000,000원 |
| 2026.03 | 76.92㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 212,041,666원 |
참고자료의 최근 12개월 평균은 212,041,666원, 최신 거래는 2026.08의 265,000,000원입니다. 본건 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균의 133.9%이고, 최신 거래보다도 19,000,000원 높습니다. 물론 서로 다른 용도의 거래이므로 이 차이를 곧바로 상가의 고평가 폭으로 해석해서는 안 됩니다. 다만 적어도 현재 자료만으로 “감정가 대비 싸다”는 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 근저당 · 삽교새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이기호 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,088,614원 | 9,224,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 282,088,614원 중 예상 배당액은 279,224,000원이며, 미배당은 2,864,614원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 채권 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 2,864,614원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 58,869,414원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 181,760,000원 | 178,415,360원 | 103,673,254원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 그 미배당이 매수인 승계로 전환되지는 않습니다. 1회 유찰 시에도 인수 0원, 2회 유찰 시에도 인수 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 적정 입찰가 산정이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하 1층 근린생활시설로 현재 “너와나의부동산”으로 이용 중입니다.
- 입지. 삽교읍사무소 내포출장소 남서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설과 각급 관청이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측 예학로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측·동측·서측으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되며, 대로3류에 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 등 건부지로 이용 중이며 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 본건은 아파트 주거세대가 아니라 지하층 근린생활시설이므로, 주거용 실거래보다 동일 상가의 임대수익·공실·유사점포 거래를 중심으로 가격을 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 현황 재확인. 전입일 기준 대항력은 없지만 실제 점유·인도 일정과 영업 중 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 같은 단지 아파트 거래는 본건과 용도가 다릅니다. 상가115동 또는 인근 유사 지하층 근린생활시설의 실거래·매물·임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 확인되는 임차조건은 각 보증금 1,000,000원·월세 500,000원입니다. 실제 계약 범위와 점유 부분을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 후순위 채권의 미배당이 늘어도 현재 확인된 구조에서는 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 확인이 더 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.30 삽교새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 소멸합니다. 임차인 변니나·박상돈도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 단순하지 않습니다. 본건은 지하 근린생활시설인데 확인되는 실거래는 같은 단지의 주거용 아파트 거래뿐이고 면적도 일치하지 않습니다. 참고용 최근 12개월 평균은 212,041,666원, 최신 거래는 265,000,000원인데 신건 최저가는 284,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없으며, 입찰가를 정하려면 동일·유사 상가의 실제 매매가와 임대수익을 추가로 검증하는 것이 핵심입니다.
