대전지방법원 2025타경1269. 충청남도 예산군 신양면 신양리 성호아파트 2층 204호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상8층 건물의 제2층 제204호 단일세대입니다. 현재 소유자는 이인숙이고, 2016.03.07 소유권을 취득한 날 예산농업협동조합의 채권최고액 24,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 백명기 근저당과 가압류 6건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 먼저 눈에 들어오는 쟁점은 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 66,000,000원인데, 동일 면적 기준 확인된 실거래는 2023.05의 45,000,000원 1건입니다. 최저가는 이 실거래 가격의 146.7%이므로, 확인된 거래가격만 놓고 보면 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1269 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 신양면 신양리 378-1 성호아파트 2층 204호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 신양면 청신로 377-3 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됨 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층~지상8층 · 제2층 제204호 단일세대 |
| 소유자 | 이인숙 · 2016.03.07 매매 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 20,443,509원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.03.07 예산농업협동조합 근저당권 24,000,000원입니다. 이후 백명기 근저당권 60,000,000원과 김선·충남신용보증재단· 농림수산업자신용보증기금관리기관농업·예산축산업협동조합·신용보증기금 명의의 가압류, 그리고 예산농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2021.09.09 정운채 명의 소유권일부 가처분은 2023.03.24 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 확인된 실거래보다 신건 가격이 높다
예산성호의 실거래 매칭 면적은 84.935㎡이며, 확인된 거래는 2023.05 3층 45,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건이고 최신 거래 시점도 2023.05이므로 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 최근 평균과 최신 거래가 모두 45,000,000원이고, 현재 최저가 66,000,000원은 그 146.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 84.94㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 평균 | 84.935㎡ | 1건 | 45,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 2. 근저당 · 예산농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 백명기 | 60,000,000원 | 40,412,000원 |
| 4. 가압류 · 김선 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 17,549,213원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 예산축산업협동조합 | 1,949,913원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 63,116,206원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 6,101,271원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 222,716,603원 중 예상 배당액은 64,412,000원이고, 미배당액은 158,304,603원입니다. 백명기 근저당부터 미배당이 발생하며 이후 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 다만 이 미배당 채권들이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 예상 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 66,000,000원 | 64,412,000원 | 158,304,603원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 52,800,000원 | 51,449,600원 | 171,267,003원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 42,240,000원 | 41,079,680원 | 181,636,923원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰 시 52,800,000원도 확인된 실거래 45,000,000원보다 높고, 2회 유찰 시 매각가는 42,240,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신양초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·소규모 근린생활시설·학교·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근 편익시설 및 정류장 접근성 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규모. 예산성호는 38세대이며 준공일은 1993.11.23입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 68,400원/㎡, 토지면적은 2,277.0㎡입니다. 공부상 지목은 답이나 현황은 아파트부지입니다.
- 도로. 남동측 및 북서측 진입도로를 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 건축물 표시. 등기사항증명서에는 동 표시가 없으나 집합건축물대장에는 101동으로 등재되어 있습니다.
- 건축물대장. 사용승인일란은 공란이고 허가일란에는 1992.09.17로 등재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 66,000,000원은 확인된 실거래 45,000,000원의 146.7%입니다. 실거래 표본이 1건뿐인 만큼 추가 시세 확인이 중요합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 등기 권리. 2016.03.07 예산농업협동조합 근저당이 말소기준이며 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항증명서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 동 표시 차이. 등기사항증명서와 집합건축물대장의 동 표시가 다르므로 매각물건명세서와 건축물대장을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 신건 가정에서도 백명기 근저당부터 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2016.03.07 예산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 66,000,000원은 확인된 실거래 45,000,000원의 146.7%이고, 거래 표본도 2023.05의 1건뿐입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로, 이 사건은 말소 구조 확인보다 현재 시세와 실제 점유관계를 얼마나 정확히 검증하느냐가 핵심입니다.
