대전지방법원 2025타경16064. 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리의 극동스타클래스센트럴 106동 1층 101호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 차웅렬이며, 2014년 7월 29일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 여러 근저당권과 질권, 전세권 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 다만 상당수 권리는 이미 등기부상 말소되었고, 현재 검토해야 할 핵심은 우리은행의 선순위 근저당권, 후순위 권리의 이전·질권 관계, 전세권 및 점유자입니다.

가격만 놓고 보면 출발점은 나쁘지 않습니다. 최저매각가 165,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 174,500,000원보다 낮습니다. 하지만 대상은 1층이며, 실제 거래 사례 중에도 1층에서 150,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 따라서 단지 전체의 평균가격과 대상 호수의 적정가격을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후순위 관계 확인 필요

권리분석의 출발점은 2014년 7월 29일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 96,360,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리로 분류되어 있습니다.

이후 설정된 근저당권 가운데 김영환, 상상인플러스저축은행, 희망대부의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 삼성카드·우리카드·충남신용보증재단·서민금융진흥원의 가압류도 각각 말소 이력이 확인됩니다. 이미 말소된 채권을 별도의 현존 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.

2022년 5월 27일 설정된 에이파이낸셜대부의 전세권은 전세금 5,000,000원, 범위는 전유부분 건물 전부이며, 등기상 존속기간은 2022년 5월 27일부터 2024년 5월 26일까지입니다. 이 전세권도 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

경매개시결정은 케이드래곤대부의 2025타경16064 사건과 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사의 2026타경15297 사건이 함께 등기되어 있습니다. 두 경매개시결정 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다.

② 점유자 분석 — 보증금과 계약관계 확인이 핵심

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 점유자는 이승원 1명입니다. 전입신고일은 2024년 11월 11일로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일인 2014년 7월 29일보다 늦습니다.

따라서 확인된 전입일만을 기준으로 하면 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인에 해당하지 않습니다. 다만 임대차계약의 존재, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 점유자가 임차인인지, 다른 권원으로 점유하는지도 별도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 1층 가격은 별도

극동스타클래스센트럴의 전용 59.912㎡대 동일 평형 실거래를 비교합니다. 최근 12개월 거래는 12건이고 평균 거래금액은 174,500,000원입니다.

최신 거래는 2026년 9월의 180,000,000원입니다. 신건 최저매각가 165,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.6%에 해당합니다.

실거래 가격의 범위는 150,000,000원~184,000,000원입니다. 최저매각가 165,000,000원은 평균과 최신 거래보다 낮지만, 해당 단지에서 확인되는 최저 거래금액보다는 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)

현재 배당 시나리오에서 신건 매각대금 165,000,000원을 기준으로 집행비용, 우리은행 근저당권 및 전세권에 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 교부되는 것으로 계산되어 있습니다.

위 표는 제공된 배당 시나리오를 재현한 것입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당에서 당해세·임차인 최우선변제·채권액 확정 등으로 배당순위와 잔여금이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험을 분리

현재 물건은 유찰이 없는 신건입니다. 회차별 가격 시나리오에서는 1회 유찰 시 132,000,000원, 2회 유찰 시 105,600,000원으로 최저가가 변경됩니다.

* 인수액 0원은 현재 배당 시나리오상 금액입니다. 실제 점유자의 임대차관계 및 미확인 권리의 확인 결과에 따라 별도 판단이 필요합니다. 표의 채권자 배당에는 신청채권자의 청구액이 반영되지 않은 문제가 있으므로 실제 배당액으로 확정할 수 없습니다.

유찰되면 최저가격은 내려가지만, 물건의 권리관계와 점유자의 계약관계가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 특히 이번 사건은 후순위 근저당권의 이전·질권 관계 및 신청채권자의 배당액이 서로 맞는지 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (토지·실거래 기준)

• 단지 규모. 극동스타클래스센트럴은 938세대 아파트단지로, 준공일은 2014년 5월 30일입니다.
• 토지 및 도로. 토지이용상황은 아파트이며 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 중로한면입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함되며, 도청이전신도시 개발예정지구에도 포함됩니다.
• 주변 지정사항. 중로1류, 근린공원, 완충녹지 및 연결녹지에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 저촉되며 자연녹지지역에 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
• 실거래. 동일 평형 최근 12개월 거래 12건이 확인되며 가격은 150,000,000원~184,000,000원입니다. 거래가격의 편차를 고려해야 합니다.
• 개별 환금성. 대상은 1층이며, 같은 단지의 1층 거래가 150,000,000원인 사례가 있습니다. 단지 평균가격을 그대로 대상 호수의 매도가격으로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 이승원 확인. 실제 점유자 1명의 임대차계약 존재 여부와 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유권원을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 2014.07.29 우리은행 근저당권의 현재 채권 귀속과 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 후순위 근저당권 검토. 에이파이낸셜대부에서 케이드래곤대부로 이어지는 근저당권 이전 및 우리금융캐피탈의 질권관계를 확인해야 합니다.
• 배당구조 재검증. 케이드래곤대부 청구액 110,302,768원에 대해 예상배당액 0원으로 표시된 이유를 확인해야 합니다. 소유자 잔여금 60,530,000원은 확정액으로 취급하지 않아야 합니다.
• 전세권 확인. 에이파이낸셜대부 명의 전세권 5,000,000원의 매각 소멸과 실제 점유자의 임대차관계가 별개의 문제인지 확인해야 합니다.
• 중복 경매사건 확인. 2025타경16064 및 2026타경15297의 경매 진행 관계와 최신 매각조건을 확인해야 합니다.
• 동일 층 시세 비교. 2026년 6월 1층 거래 150,000,000원과 대상 호수의 상태를 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균 174,500,000원만으로 응찰가격을 정하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자의 퇴거 가능성과 인도 절차, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 실거래 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격 차이는 있지만 확인해야 할 권리가 남아 있다

홍성 극동스타클래스센트럴 106동 101호는 신건 최저가 165,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 174,500,000원의 94.6%에 해당합니다. 최신 거래가 180,000,000원보다도 낮아 표면적인 가격 차이는 확인됩니다.

하지만 대상은 1층이고, 같은 단지의 1층 거래 사례는 150,000,000원입니다. 따라서 단지 평균보다 저렴하다는 사실과 해당 호수가 적정가격이라는 판단은 구분해야 합니다.

권리 측면에서는 2014년 우리은행 근저당권이 말소기준으로 확인되고 후순위 전세권 및 경매개시결정은 매각 소멸 대상입니다. 그러나 보증금 미상의 실제 점유자 1명이 있으며, 후순위 근저당권의 이전·질권 관계와 신청채권자의 배당액도 추가 확인이 필요합니다.

결론적으로 가격 비교에서는 최근 시세보다 낮은 출발점이지만, 점유관계와 배당구조가 확인되기 전에는 인수액 0원 및 소유자 잔여금을 확정값으로 전제할 수 없습니다. 입찰 판단의 핵심은 동일 층 가격 검증과 권리·배당 원본의 대조입니다.