대전지방법원 2024타경2056. 등기부 부동산 표시는 충청남도 논산시 성동면 정지리 15, 14-3 민들레병원이며, 소유자는 강경준입니다. 강경준은 2021.02.09 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행의 채권최고액 2,916,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 분석의 말소기준권리입니다.
이후 수협은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권과 국민은행 가압류, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권자가 전액 배당받지 못한다는 사실과 매수인이 채무를 승계한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 회차의 2,872,071,134원 미배당은 채권자 측 부족액이고 매수인 인수금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경2056 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 정지리 14-3 |
| 등기부 표시 | 충청남도 논산시 성동면 정지리 15, 14-3 민들레병원 · 충청남도 논산시 성동면 논산평야로 370-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 3층 노인요양시설(민들레 요양원) · 기준시점 시설운영 중단 |
| 소유자 | 강경준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,637,550,240원 / 4,637,550,000원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 1,547,620,063원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 | 대 · 1,773.0㎡ · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 · 기계기구(수변전설비) · 기계실 · 정화실 포함 · 제시외 관정 및 수목은 토지에 포함평가 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2021.02.09 수협은행 근저당권입니다. 2021.10.07 설정된 수협은행 추가 근저당권, 2023년 국민은행 가압류 2건, 2024.12.30 강제경매개시결정, 2025.02.17 신용보증기금 가압류, 2025.08.20 양수인 명의 임의경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 2023.05.19 수협은행의 임의경매개시결정은 2024.09.13 취하로 이미 말소됐습니다.
② 점유·경계·매각범위 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일부 타인점유. 목록2 일부가 타인점유 상태로 기재돼 있습니다.
- 지적경계. 정확한 지적경계는 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 시설 운휴. 목록4·5는 현재 운휴중이며, 감정요항에서도 시설운영이 중단된 상태로 조사됐습니다.
- 국유재산 관련. 2025.09.16 기준 논산시 성동면 정지리 459번지 일부 111㎡를 민들레요양병원에서 무단점유하고 있어, 논산시가 국유재산법 관련 규정에 따라 원상회복이나 변상금 및 사용료 등 조치를 할 가능성이 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물, 수변전설비를 포함한 기계기구, 기계실, 정화실이 매각에 포함되고 제시외 관정과 수목은 토지에 포함평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,637,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 48,775,500원 |
| 을구 1(전 8) 근저당권 · 수협은행 | 2,916,000,000원 | 2,916,000,000원 |
| 을구 2(전 9) 근저당권 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 갑구 2 가압류 · 주식회사국민은행 | 1,616,071,122원 | 472,774,500원 |
| 갑구 3 가압류 · 주식회사국민은행 | 120,880,714원 | 0원 |
| 갑구 6 · 주식회사국민은행 | - | 0원 |
| 갑구 7 가압류 · 신용보증기금 | 60,273,735원 | 0원 |
| 갑구 8 경매개시결정 · 양수인 | 1,547,620,063원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 7,460,845,634원 중 예상 배당액은 4,588,774,500원, 미배당은 2,872,071,134원입니다. 집행비용은 48,775,500원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 성동면 정지리 소재 원봉초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등이 소재하는 구국도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 1층·2층·3층 모두 노인요양시설(민들레 요양원)로 이용돼 왔으나 기준시점 시설운영은 중단된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 내화판넬지붕 3층 건물이며 위생·급배수·승강기·온수·오수정화조·소화·자가발전·공조설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·가축사육제한구역이며, 토지면적은 1,773.0㎡, 공시지가는 112,100원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 소로한면 조건입니다.
- 공부상 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
이용형태가 일반 주거용이 아니라 노인요양시설과 토지가 결합된 특수용도이고 현재 운영도 중단돼 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 일반 아파트처럼 단순한 동일평형 실거래 비교 방식으로 접근하기 어렵습니다. 본 리포트에서는 확인되지 않은 시세를 임의로 만들어 최저가가 싸거나 비싸다고 평가하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 타인점유 실체 확인. 목록2의 점유자가 누구인지, 어떤 근거로 어느 범위를 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적측량. 정확한 지적경계를 측량해야 한다는 명세를 입찰 전 반드시 반영해야 합니다.
- 111㎡ 국유재산 이슈. 정지리 459번지 일부 111㎡의 무단점유 범위와 원상회복·변상금·사용료 조치 여부를 논산시 관련 자료와 현황으로 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 제시외 건물, 수변전설비, 기계실, 정화실, 관정, 수목의 실제 위치와 상태를 매각목록·감정평가서·현장에서 서로 대조해야 합니다.
- 운휴 시설 상태. 목록4·5 및 요양시설이 운휴중이므로 설비의 가동상태·복구비·재사용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 인수와 점유 리스크 분리. 매수인 인수액 0원이라는 결론만으로 점유·경계·사용관계까지 해결된 것으로 보지 않아야 합니다.
- 배당 부족액 오인 금지. 2,872,071,134원의 현재 회차 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인의 추가 인수금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현황은 직접 풀어야 한다
이 사건의 등기권리 구조만 보면 말소기준권리는 명확합니다. 2021.02.09 수협은행 근저당권을 기준으로 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸하고, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 일부 타인점유, 지적경계 측량 필요, 시설 운휴, 정지리 459번지 일부 111㎡에 대한 국유재산 관련 조치 가능성이 동시에 존재합니다. 여기에 일괄매각되는 제시외 건물과 기계기구까지 있어, 실제 취득 이후의 사용 가능성과 비용은 서류와 현장을 함께 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 “등기에서 무엇을 인수하느냐”보다 “현장에서 무엇을 실제로 넘겨받느냐”에 가깝습니다.
