대전지방법원 2025타경224. 논산시 연무읍 안심리에 위치한 대지·토지 및 여관·대중음식점 용도 건물 관련 경매입니다. 현재 소유자는 박진실이고, 2023년 6월 9일 연무신용협동조합 명의로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권을 기초로 2025년 2월 7일 임의경매가 개시되었습니다. 현재 최저매각가는 424,024,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
이 물건의 분석은 등기상 권리와 실제 이용상태를 분리해야 합니다. 근저당권 말소 구조 자체는 비교적 단순하지만, 점유자의 보증금, 영업시설의 재사용 가능성, 일괄매각 범위와 토지 현황은 입찰가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 특히 일반적인 아파트 실거래 비교 방식을 그대로 적용할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 안심리 77-51 도로명주소: 충청남도 논산시 연무읍 안심로 27 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 + 토지 · 여관 및 대중음식점 용도 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 |
| 이용상태 | 영업 중단 · 시건 상태 · 내부조사 불가 |
| 소유자 | 박진실 (2023.06.09. 소유권이전) |
| 감정가 | 865,356,250원 |
| 최저매각가 | 424,024,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 연무신용협동조합 |
| 청구금액 | 494,976,135원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.09. 을구 21번 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 목록 1·3은 일단지, 목록 4는 현황 도로 |
| 매각 제외 | 옥상 소재 통신사 중계기 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 연무신협 근저당
과거 설정되었던 근저당권과 전세권, 가압류 및 압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 확인되는 핵심 담보권은 2023년 6월 9일 설정된 연무신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유관계 — 박성실, 보증금·이용 부분 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 박성실이 기재되어 있습니다. 전입신고일은 2024년 1월 5일로, 말소기준권리 설정일인 2023년 6월 9일보다 늦습니다. 따라서 현재 기재된 내용상 선순위 근저당권에 대항하는 임차인으로 판단되지는 않습니다. 다만 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않아 별도의 점유조사가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성실 | 2024.01.05 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 별도 확인 |
감정평가 당시 건물은 영업을 하지 않았고 시건되어 있었습니다. 따라서 영업 중단 사실만으로 공실이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유 주체와 사용 범위, 열쇠 인도 가능 여부, 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%지만 시세 대비 저렴한지는 별개
감정가는 865,356,250원입니다. 2회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 424,024,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49% 수준으로 입찰가격이 낮아진 것은 사실이지만, 이는 어디까지나 감정가를 기준으로 한 할인율입니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 424,024,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 296,816,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 207,771,760원 | 0원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 실제 매각 여부와 다음 최저매각가격은 경매 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 424,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,640,240원 |
| 1. 근저당 · 연무신용협동조합 | 600,000,000원 | 417,383,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 6,640,240원은 추정치입니다. 근저당권의 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 계산했으며, 실제 확정 채무액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 회수액과 미배당
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 424,024,000원 | 417,383,760원 | 182,616,240원 |
| 3회 유찰 시 | 296,816,800원 | 291,861,365원 | 308,138,635원 |
| 4회 유찰 시 | 207,771,760원 | 204,062,955원 | 395,937,045원 |
유찰이 추가로 발생하면 매각가격이 낮아지고 채권자의 예상 회수액도 줄어듭니다. 반면 현재 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 근저당권 미배당액의 승계가 없다는 의미이지, 점유관계나 별도의 취득·관리 비용까지 없다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무체육공원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 농협하나로마트, KT연무지사, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 용이하며 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 여건은 양호한 편으로 조사되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 벽돌 치장붙임 및 강화유리 마감 등이고, 내부는 벽지와 일부 내장타일 등으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·소방·난방·엘리베이터 등의 설비가 있는 것으로 평가전례에 기재되어 있습니다. 다만 시건 상태로 내부조사가 이루어지지 않아 실제 작동 상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지 용도. 도시지역 및 제1종일반주거지역입니다. 중로1류 접합, 가축사육제한구역 및 일부 준보전산지 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황. 목록 1·3·4 토지의 공부상 지목은 임야·답·임야이나, 현황은 목록 1·3이 대지, 목록 4가 도로입니다. 지목과 실제 이용상태의 차이를 확인해야 합니다.
- 토지 참고 수치. 안심리 77-51 토지 면적 228.0㎡, 공시지가 343,700원/㎡, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다. 해당 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 환금성. 여관·대중음식점 용도의 영업 중단 건물이므로 재영업 또는 용도변경 가능성, 내부 보수 범위 및 실제 매수 수요 확인이 필요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 및 매매사례. 인근의 유사한 숙박·음식점 용도 건물과 토지 거래사례를 확보하고, 건물 상태와 토지 이용 조건을 보정하여 적정가격을 판단하세요. 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 점유자 박성실. 전입일은 말소기준보다 늦지만 보증금과 실제 임대차관계가 미상입니다. 임대차계약서, 점유 부분, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 내부 상태. 영업 중단 및 시건 상태이므로 설비 작동 여부, 누수·노후 상태와 재영업에 필요한 공사 범위를 별도로 확인하세요.
- 일괄매각 목록. 토지 77-51, 79-5, 77-87의 공동담보 기재와 실제 매각 대상 목록을 대조하고, 현황 도로가 포함되는 범위를 명확히 확인하세요.
- 통신사 중계기. 옥상 중계기는 매각 제외이므로 설치계약, 시설 소유권, 유지관리 및 출입 관련 조건을 확인하세요.
- 토지 이용 제약. 공부상 임야·답과 현황 대지·도로의 차이, 제1종일반주거지역과 준보전산지 등 관련 제한을 검토하세요.
- 배당 및 추가비용. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 관리비, 명도비 및 기타 취득 관련 비용도 별도로 확인하세요.
- 매각조건 재확인. 2026.10.06 매각기일에 앞서 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원본을 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 424,024,000원까지 낮아진 여관·대중음식점 용도 건물 및 토지 관련 경매입니다. 연무신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 현재 예상되는 등기상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격이 내려온 사실과 실제 취득가격이 적정하다는 판단은 다릅니다. 점유자 박성실의 보증금과 임대차관계가 미상이고, 건물 내부는 확인되지 않았습니다. 토지는 공부상 지목과 현황이 다르며, 옥상 통신사 중계기는 매각에서 제외됩니다. 더욱이 최근 비교거래에 근거한 시세 검증이 이루어지지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
결론적으로, 근저당권 소멸 구조와 실제 취득 위험을 구분해야 하는 물건입니다. 매각 대상 범위, 점유관계, 내부 시설, 중계기 사용관계 및 비교매매사례를 확인한 뒤 적정 입찰가격을 산정하는 것이 핵심입니다. 확인되지 않은 비용과 환금성 위험을 감정가 할인율만으로 상쇄할 수는 없습니다.
