대전지방법원 2025타경16112. 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층 107호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이지만, 감정평가서상 현재 이용상태는 근린생활시설(현황 사무실)입니다. 권리관계의 기준점은 2018.07.06 설정된 용해신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 설정일은 2018.07.06 그대로입니다.
현재 소유자는 2022.05.09 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 주식회사무궁화신탁입니다. 등기부에는 이 부동산과 관련해 임대차 등 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 숫자만으로 점유·임대차 확인까지 끝났다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16112 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 근린생활시설(현황 사무실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 7층 · 1층 107호 · 사용승인일 2018.04.23 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 781,000,000원 / 781,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 587,959,920원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준권리는 2018.07.06 용해신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.05 한 차례 임의경매개시결정이 있었으나 2024.12.27 취하돼 2024.12.31 말소됐고, 이후 2025.11.12 다시 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권 자체는 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다.
② 점유·임대차 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
현재 자료에 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 두고 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 신탁부동산이므로, 실제 점유자가 있다면 임대차 체결 주체와 신탁원부상 권한까지 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 자료에는 동일 건물 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 최저매각가 781,000,000원이 시세보다 낮은지, 적정한지, 높은지는 이 자료만으로 검증할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 781,000,000원 | 600,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 624,800,000원 | 600,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 499,840,000원 | 492,441,600원 | 107,558,400원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차와 1회 유찰 시에는 채권최고액 600,000,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 근저당권자 배당액이 492,441,600원으로 줄고 107,558,400원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 781,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,210,000원 |
| 2. 근저당권 · 용해신용협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 170,790,000원 |
현재 회차 781,000,000원 가정 시 집행비용 10,210,000원, 근저당권 600,000,000원, 소유자 잔여 170,790,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 용도. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가상 107호는 근린생활시설(현황 사무실)로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 서측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로, 북측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,660,000원/㎡, 토지면적 1,448.6㎡이며 지형은 평지, 지목은 대입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2018.04.23이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 등기부에 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있으므로 임대차 권한과 처분 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 오피스텔이나 현황은 근린생활시설(사무실)이므로 실제 이용·수익성과 향후 매각 가능성을 그 용도에 맞춰 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 781,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 2018.07.06 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘신탁·점유·가격 확인’
이 사건은 배당표만 놓고 보면 단순합니다. 말소기준은 2018.07.06 근저당이고, 현재 회차 781,000,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 소유자가 신탁회사이고 등기부가 신탁원부 확인을 직접 요구하고 있으며, 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세도 없어 781,000,000원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “인수금이 없다”가 아니라, 신탁원부·실점유·현황 용도·실거래 가격을 입찰 전에 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
