대전지방법원 2025타경16116. 충남 예산군 예산읍 향천리에 있는 충일아파트 7층 702호입니다. 감정가는 79,000,000원, 최저매각가 역시 79,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 연윤경은 2011년 4월 13일 거래가액 67,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 여러 건의 가압류와 압류가 이어졌고 김세희의 강제경매가 개시되었습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 실제 점유자가 누구인지, 얼마에 사는 것이 적절한지는 별개입니다. 특히 미확인 전입자와 실거래 시세를 확인하지 않은 채 입찰가를 결정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

권리분석의 출발점은 2011년 4월 13일 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류 및 강제경매개시결정은 제시된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 신인석 명의의 전세권과 다른 근저당권 등은 이미 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 미확인 전입자 1명

현황조사·매각물건명세서에 나타난 전입자입니다. 임차인 여부 자체가 확정되지 않았으므로 실제 임차인으로 단정하거나 보증금을 추정하지 않습니다.

보증금이 확인되지 않았으므로 보증금 합계나 미배당 보증금을 임의로 계산하지 않았습니다. 명도 대상이 소유자인지, 전입자인지, 별도 점유자인지도 확정할 수 없습니다. 실제 점유자 확인과 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격 분석 — 실거래가 없으므로 저렴하다고 판단할 수 없다

이 물건의 최저매각가는 감정가와 같은 79,000,000원입니다. 현재 확인되는 단지 정보는 충일아파트 87세대, 사용승인일 1994.12.17이며, 조회된 면적 84.9㎡도 해당 호수와 일치하는지 확인되지 않았습니다.

비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율이나 실거래 시세 대비 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 과거 소유권 이전 당시의 거래가액 67,000,000원도 현재 시세를 대신할 수 없습니다.

실질취득 기준액은 각 회차 매각가격과 제시된 인수액 0원을 합산한 값입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시 가격은 가정이며 실제 매각일정이나 낙찰가격을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

아래 표는 제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 집행비용과 국민은행 근저당을 배당한 뒤 김경원에게 일부 금액을 배당하고, 나머지 채권에는 배당하지 않는 가정입니다. 실제 배당순위·채권액 확정 및 동순위 채권 간 배당방식은 검증되지 않았습니다.

집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 압류가 존재하지만 세액과 법정기일에 따른 배당순위가 확인되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 국민은행 근저당의 변경 후 채권최고액은 16,800,000원입니다. 또한 가압류 채권의 실제 배당관계에 따라 표시된 개별 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

제시된 시뮬레이션에서 전체 채권액은 514,760,000원이며, 신건 가정에서는 채권자에게 77,178,000원이 배당되고 437,582,000원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 경매 신청채권자의 청구액은 104,597,677원이지만, 해당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다.

채권 부족액이 크더라도 그것만으로 매수인이 채무를 승계하는 것은 아닙니다. 제시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 배당표의 불일치와 미확인 점유관계 때문에 최종적인 권리·점유 위험을 해소했다고 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 예산초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변에는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1994.12.17 사용승인된 15층 건물 중 7층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 남측은 왕복 2차선 아스팔트포장도로, 서측은 폭 약 8m의 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 소로2류 및 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 210,400원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 개별 세대의 내부 보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모는 87세대입니다. 동일 단지의 최근 실거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 실제 환금성과 적정 매도가격은 판단을 보류합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 국민은행 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 36,000,000원과 변경 후 16,800,000원을 대조하고 실제 피담보채권액 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 전입자 박요섭. 전입일은 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 미상입니다. 임대차계약과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 국가 및 화성시 압류가 확인됩니다. 체납액과 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 가압류 배당관계. 김경원·김세희·오천농업협동조합의 채권과 강제경매개시결정에 따른 배당관계를 확인해야 합니다. 특히 김경원에게만 잔여금이 배당된 계산을 검산해야 합니다.
• 실거래 시세. 해당 호수의 정확한 면적을 확인한 뒤 최근 동일 면적 거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 미확인 전입자와 실제 점유자를 확인하고 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비. 체납 여부 및 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각 원본. 매각기일 2026.10.06의 진행 여부와 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소 예정 ≠ 입찰 준비 완료”

이 사건은 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 제시된 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 미확인 전입자 1명, 보증금과 점유관계 미상, 근저당 변경금액과 예상배당표의 불일치, 국세·지방세 배당순위 미확정이라는 확인 과제가 남아 있습니다.

가격 역시 감정가와 최저가가 동일한 79,000,000원이라는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래 시세와 비교할 수 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 87세대 단지의 실제 거래 빈도와 해당 호수의 면적·상태도 함께 확인해야 합니다.

결론적으로 등기상 말소 구조는 파악되지만 점유·배당·시세 확인 전에는 입찰 판단을 보류할 필요가 있습니다. 특히 미확인 전입자의 임대관계, 변경된 국민은행 근저당, 세금채권의 배당순위를 먼저 검증하고 최근 실거래가격을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.