대전지방법원 2025타경16141. 예산읍 주교리 드림빌리지 2층 206호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 장리펭이고, 2021.11.19. 거래가 110,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 현대제철신용협동조합 명의의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.11.24. 임의경매개시 원인이 발생해 2025.11.25. 경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 임차인입니다. 김다연이 보증금 30,000,000원으로 조사됐고 2026.01.05. 배당요구를 했지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 지금 단계에서 “대항력 있음” 또는 “대항력 없음” 어느 쪽으로도 단정하면 안 됩니다. 배당 계산상 인수액이 0원으로 표시돼 있더라도, 실제 입찰 전에는 전입세대확인서·매각물건명세서·현황조사서 원문을 대조해 선순위 대항력 가능성을 반드시 배제해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16141 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 주교리 119-2 드림빌리지 2층206호 |
| 도로명 | 충청남도 예산군 예산읍 천변로 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 철근콘크리트구조 및 슬래브지붕 4층 건물 중 2층206호 |
| 사용승인일 | 2016.09.20. |
| 소유자 | 장리펭 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 76,007,401원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소·이전 관계 원본 확인 필요
2025.05.20.에는 국 명의 압류가 등기됐고, 2025.11.25. 현대제철신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정의 원인일은 2025.11.24.이며, 2026.03.23. 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 과거 2016년 대산투자대부 근저당과 신탁 등기는 이미 말소된 내역입니다.
② 임차인 — 보증금보다 ‘전입일’이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다연 | 30,000,000원 | 미상 | 미상 | 2026.01.05 | 가능·미상 |
김다연은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며 보증금은 30,000,000원입니다. 배당요구는 했지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정 불가 상태입니다. 따라서 현재 시뮬레이션의 인수 0원만으로 임차보증금 인수 가능성이 완전히 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 1.10억
현재 최저매각가는 감정가와 같은 110,000,000원으로 신건입니다. 드림빌리지는 총 23세대, 사용승인일은 2016.09.20.로 확인됩니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세 대비 저렴한지, 비싼지는 수치로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,660,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,340,000원과 소유자 잔여 107,660,000원으로 산정돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신청채권자 청구액 76,007,401원에 대한 예상배당도 각 시나리오에서 0원으로 표시돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 110,000,000원 | 107,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 0원 |
최저가는 유찰 시 88,000,000원, 70,400,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 없으므로 단순히 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다. 특히 임차인의 대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서는 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 예산중학교 북동측 인근으로 소규모 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 슬래브지붕 4층 건물의 2층206호이며, 위생·급배수·무인경비·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 10M 내외, 남측 약 8M 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·자연재해위험개선지구가 확인됩니다.
- 공시지가. 179,400원/㎡입니다.
- 규모. 드림빌리지는 총 23세대로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 김다연의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 전입세대확인서와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 확정일자·점유관계 확인. 확정일자와 구체적인 점유 부분이 확인되지 않으므로 실제 점유와 우선변제 관계를 확인하세요.
- 등기 원본 재확인. 2021년 근저당과 2026년 권리이전 등기의 현재 유효 상태 및 말소기준권리를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 조사. 동일·유사 면적의 최근 거래가 확인되기 전에는 110,000,000원이 시세 대비 유리하다고 판단하지 마세요.
- 자연재해위험개선지구 확인. 토지이용계획상 자연재해위험개선지구 저촉이 확인되므로 세부 지정내용을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 표시보다 전입일 확인이 먼저”
이 사건은 현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 신건 최저가는 110,000,000원입니다. 하지만 보증금 30,000,000원의 임차인 김다연에 대해 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 선후관계를 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 비교값도 확인되지 않아 가격의 높고 낮음 역시 단정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 신건 가격이 아니라 임차인의 전입일·점유·확정일자와 최신 등기 원본 확인입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 110,000,000원이라는 가격을 평가할 수 있습니다.
