대전지방법원 2025타경16167. 보령시 동대동 ‘이편한세상보령’ 103동 13층 1302호, 전용 84.9623㎡ 아파트입니다. 이용상태는 방3, 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸 등이며 20층 건물 중 13층입니다. 등기상 소유자는 김승희이고, 말소기준권리는 2017.11.21. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 193,600,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 최철이 근저당권, 삼성카드 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리의 말소 여부만 보고 끝낼 수 없습니다. 갑구에는 2025.07.09. 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 공매절차의 매수인이 먼저 소유권을 취득하면 이 사건 매수인은 소유권을 취득할 수 없고, 반대로 이 사건 매수인이 공매절차의 매수인보다 먼저 소유권을 취득하면 소유권 취득에 영향이 없습니다. 따라서 법원경매와 공매의 진행상황·소유권 취득 선후가 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16167 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 동대동 1981 이편한세상보령 103동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9623㎡ · 방3·주방 및 거실·욕실 겸 화장실2·드레스룸 · 20층 중 13층 |
| 소유자 | 김승희 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 367,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 192,855,837원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 공매 경합은 별도 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 현황 확인은 별도로 필요합니다. 등기상 말소기준은 2017.11.21. 주식회사우리은행 근저당권이고, 2023.08.08. 국세 압류, 2024.08.19. 최철이 근저당권 250,000,000원, 2024.09.24. 삼성카드 가압류 19,457,665원, 2025.12.04. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건 3.67억은 최근 시세 위
같은 단지 e편한세상보령의 동일 평형 거래를 보면, 최근 12개월 평균은 349,850,000원(10건)입니다. 최신 거래는 2026.08. 356,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -3.4%입니다. 신건 최저가 367,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.9%로, 최근 시세보다 저렴한 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 18 | 356,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 361,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 15 | 349,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 9 | 355,500,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 6 | 352,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 9 | 359,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 349,850,000원 |
신건 최저가 367,000,000원은 최근 12개월 평균보다 17,150,000원 높고, 최신 거래 356,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 351,875,000원과 비교해도 최저가는 104.3%입니다. 특히 최근 흐름이 -3.4%이므로 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,938,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 193,600,000원 | 193,600,000원 |
| 2. 근저당 · 최철이 | 250,000,000원 | 167,462,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,457,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 463,057,665원 중 예상 배당은 361,062,000원, 미배당은 101,995,665원입니다. 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대천동대초등학교 동측 인근이며 주변은 공동주택 단지, 초등학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 13층이며 기본 위생·급배수·난방, 옥내소화전, 승강기, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북측·동측은 약 20m 내외, 서측·남측은 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역에 해당합니다. 공시지가는 487,200원/㎡입니다.
- 거래성. e편한세상보령은 677세대이며 2017.08.31. 준공됐습니다. 동일 평형 거래 표본은 320,000,000원부터 365,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 선확인. 한국자산관리공사 공매절차의 매수인이 먼저 소유권을 취득했는지, 또는 법원경매 매수인이 먼저 취득할 수 있는 상태인지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 349,850,000원, 최신 거래 356,000,000원, 최근 추세 -3.4%를 기준으로 현 최저가 367,000,000원의 가격 부담을 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 293,600,000원, 2회 유찰 시 234,880,000원으로 제시돼 있으므로 각 회차에서 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황과 실제 점유자를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현 회차에서도 채권 미배당 101,995,665원이 발생합니다. 다만 배당 부족분이 곧바로 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 현재 시나리오상 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 판단하기엔 공매와 가격이 무겁다
이 사건의 등기상 말소기준은 명확하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 367,000,000원은 최근 12개월 평균 349,850,000원의 104.9%이며 최신 거래 356,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름도 -3.4%입니다. 더 중요한 절차 변수는 2025.07.09. 공매공고입니다. 공매 매수인이 먼저 소유권을 취득하면 이 사건 매수인은 소유권을 취득할 수 있다는 보장이 없으므로, 이 물건은 권리 말소 자체보다 공매 진행상태와 현재 가격의 적정성을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
