대전지방법원 2025타경16171. 내포신도시 내 내포에드가오피스텔2차 3층 334호입니다. 공부상 용도와 감정평가 이용상태 모두 오피스텔이며, 사용승인일은 2018.04.23입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 자체보다 2023.02.10부터 대항력을 갖춘 임차인 이은진의 보증금 65,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.02.26 접수됐고, 2025.12.04 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
현재 회차 매각가를 77,000,000원으로 가정하면 집행비용 1,786,000원을 제외하고도 임차보증금 65,000,000원이 전액 배당되므로 매수인이 넘겨받는 임차보증금 잔액은 0원입니다. 반대로 유찰로 매각대금이 내려가면 임차인 미배당액이 그대로 매수인 인수로 전환됩니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 표면가격은 낮아지지만 실질취득비용은 그만큼 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 3층 334호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 송도주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 65,684,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 및 지상7층 · 사용승인일 2018.04.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 빠르다
말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.04 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 이은진은 2023.02.10 주민등록·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차권등기 역시 2025.02.26로 경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리되며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은진 | 334호 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 대항력 있음 전입 2023.02.10 | 우선변제 확정 2023.02.10 · 배당요구 2025.02.26 | 해당 없음 |
② 유찰 시 실질취득 — 낙찰가만 보면 안 된다
현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되므로 낙찰가 77,000,000원이 곧 실질취득금액입니다. 그러나 1회 유찰 시 매각가는 61,600,000원으로 내려가고 임차보증금 미배당 4,908,800원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 66,508,800원입니다.
2회 유찰 시에는 매각가가 49,280,000원까지 내려가지만 인수액이 17,007,040원으로 늘어 실질취득은 66,287,040원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 이동하기 때문에, 실질취득비용이 임차보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 77,000,000원 | 0원 | 77,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 61,600,000원 | 4,908,800원 | 66,508,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,280,000원 | 17,007,040원 | 66,287,040원 |
비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 77,000,000원 또는 유찰 후 실질취득금액이 시장가격 대비 저렴한지는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 이은진 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이은진 | 65,684,100원 | 10,214,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 65,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 청구액 65,684,100원 중 10,214,000원이 배당되고 55,470,100원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내포신도시 내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설 등으로 형성되어 있고 제반 입지환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물로 승강기, 위생·급배수, 소화전·소방, 방범, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구이며 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 확인. 77,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 실제 배당순위와 조세채권 등에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 61,600,000원에는 4,908,800원, 2회 유찰 49,280,000원에는 17,007,040원의 인수를 함께 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 신청채권자와 임차권자의 이름이 모두 이은진으로 기재되어 있어 임대차계약과 채권관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 77,000,000원 또는 유찰 후 실질취득금액의 시장가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건과 유찰 뒤의 위험이 다르다
이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 “신건이니 안전하다”로 정리할 수 없습니다. 현재 회차 77,000,000원에서는 임차보증금 65,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 인수 0원입니다. 그러나 1회 유찰부터는 배당 부족액이 매수인에게 넘어가며, 2회 유찰에서는 17,007,040원까지 커집니다.
따라서 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득입니다. 1회 유찰 시 66,508,800원, 2회 유찰 시 66,287,040원으로, 표면 최저가만큼 실질비용이 내려가지 않습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않는 만큼, 가격 경쟁력은 별도 시세 확인 뒤 판단해야 합니다.
