대전지방법원 2025타경16194. 예산군 삽교읍 학재마을도나우에듀파크2차 203동 5층 504호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2022.08.25 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 실제 임차인 최연미는 2022.09.26 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으므로 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기부에도 2024.10.08 보증금 188,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있지만, 이 임차권 역시 경매에서 소멸하는 구조입니다.
따라서 이 사건은 보증금 액수만 보고 “188,000,000원을 매수인이 떠안는 것 아닌가”라고 해석하면 안 됩니다. 기준은 보증금의 크기가 아니라 대항력의 선후입니다. 최연미의 전입·점유일은 2022.09.26으로 우리은행 근저당 2022.08.25보다 늦습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 제203동 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 504호 |
| 사용승인 | 2022.08.22 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,064,995원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 학재마을도나우에듀파크2차 · 329세대 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.88억이 있어도 인수는 0원
말소기준은 2022.08.25 우리은행 근저당권입니다. 최연미의 임대차계약일은 2022.06.16이지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유개시가 2022.09.26으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 188,000,000원의 임차권등기가 존재하더라도 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되는 대항력 임차인으로 보기는 어렵고, 예상 인수액 역시 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최연미 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.26 | 2022.09.26 | 188,000,000원 | 대항력 없음 후순위 승계 0원 |
실제 임차인 1명. 2024.10.08 배당요구가 확인되며, 임차권등기는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실질취득은 최저가와 같지만, ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차에서는 최저매각가가 292,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 권리상 실질취득금액도 292,000,000원입니다. 1회 유찰 가정에서는 233,600,000원, 2회 유찰 가정에서는 186,880,000원이며 세 경우 모두 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 292,000,000원 | 0원 | 292,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 233,600,000원 | 0원 | 233,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 186,880,000원 | 0원 | 186,880,000원 |
문제는 시세 비교입니다. 학재마을도나우에듀파크2차의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 292,000,000원을 직접 비교할 수 없습니다. 비교 기준 면적 78.4246㎡ 역시 본건과 면적 일치가 확인되지 않았으므로, 이 자료만으로 “감정가보다 싸다”, “신건에도 가격 메리트가 있다”는 판단은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,888,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,064,995원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 39,180,064,995원, 예상 채권자 배당액 287,112,000원, 미배당 38,892,952,995원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산고등학교 북동측에 위치하고, 주변은 아파트단지·각급 주택·공원·근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있습니다. 동측·북측·서측으로 왕복 4차선 등의 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 504호이며 사용승인일은 2022.08.22입니다. 기본적인 급·배수·난방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 현장 확인. 조사 당시 폐문부재로 설비 정상작동 여부와 상세 내부상태 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 포함되며, 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 단지. 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대이며 사용승인일은 2022.08.22입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 여부. 최연미의 보증금은 188,000,000원이지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 액수만으로 인수위험을 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 말소기준 근저당보다 앞선 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 등기의 처리와 임대의무 관련 상태를 원문으로 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경. 38,984,000,000원 근저당과 같은 날 113,640,000원으로 기재된 변경 및 공동담보 해제 내용의 실제 효력을 대조하세요.
- 시세 확인. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않았으므로 감정가 292,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 동일 단지·동일 면적의 최신 거래를 별도 확인하세요.
- 내부·설비. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 내부 마감, 설비 정상작동 여부와 실제 점유상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “보증금 1.88억”보다 중요한 것은 대항력 순서
이 사건의 가장 중요한 숫자는 임차보증금 188,000,000원 자체가 아니라 2022.08.25와 2022.09.26의 선후관계입니다. 우리은행 근저당이 먼저이고, 최연미의 전입·점유·확정일자가 뒤이므로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 가정에서 매각가가 186,880,000원으로 보증금보다 낮아져도 이 결론은 달라지지 않습니다.
다만 가격 면에서는 별개의 검증이 필요합니다. 신건 최저가 292,000,000원과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 “권리가 깨끗하니 가격도 매력적이다”라고 연결해서는 안 됩니다. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경기재가 존재하므로, 이 두 항목을 원문으로 대조한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
