대전지방법원 2025타경16198. 예산군 삽교읍 내포신도시지역의 학재마을도나우에듀파크2차 206동 2층 204호 아파트입니다. 감정요항상 7층 건물 중 2층이며, 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·전실·발코니2 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2022.08.22이고, 소유자는 주식회사심산건설입니다.
권리분석의 기준점은 2022.08.25 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 고한일의 점유개시는 2022.08.29, 확정일자는 2022.09.05, 전입신고는 2024.08.26으로 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 따라서 이 사건 자료상 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 매수인이 보증금 198,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·전실·발코니2 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 2층 · 사용승인 2022.08.22 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,377,018원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다
말소기준권리는 2022.08.25 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 고한일의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 임차권자 고한일은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 고한일 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 점유 2022.08.29 전입 2024.08.26 | 2022.09.05 배당요구 2024.09.13 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 301,000,000원으로 신건입니다. 단지명은 학재마을도나우에듀파크2차, 총 329세대이며 사용승인일은 2022.08.22입니다. 그러나 이 사건 자료에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 없습니다.
따라서 가격 메리트 판단은 감정가 할인율이 아니라 실제 동일 단지·유사 면적 거래를 확인한 뒤 해야 합니다. 현재 자료만으로 확정할 수 있는 것은 신건 301,000,000원, 인수 0원, 실질취득 301,000,000원이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,014,000원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 38,984,000,000원 | 295,986,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,377,018원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 산정에서는 매각대금에서 집행비용 5,014,000원을 제외한 295,986,000원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 38,894,391,018원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리, 덕산고등학교 동측 인근 내포신도시지역으로 아파트단지·공원·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측·북측·동측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 204호이며, 위생·급배수·승강기·지역난방·무인경비·CCTV·무인택배보관함·도시가스·소화설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 포함되며, 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 고한일의 전입 2024.08.26이 말소기준 2022.08.25보다 뒤여서 대항력 없음으로 분석되지만, 입찰 전 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 원문 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 최초 38,984,000,000원과 변경 후 120,000,000원 기재가 함께 존재하므로 우리은행 채권범위와 공동담보 해제 효과를 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.08.25 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 해당 등기의 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균과 최신 거래를 확인하기 전에는 301,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당과 취득 후 부담에 영향을 줄 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 보증금 198,000,000원의 임차권이 존재한다고 해서 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 신건 기준 실질취득액은 최저가와 같은 301,000,000원입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 직접 비교할 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 감정가 100%인 현 회차를 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 또한 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액과 변경등기 사이에는 배당 산정상 확인할 부분이 있습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 배당 기초는 원문 대조가 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
