대전지방법원 2026타경15048. 충남 예산군 삽교읍 내포신도시의 학재마을도나우에듀파크2차 210동 702호입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 주택도시보증공사가 청구금액 218,446,880원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 318,000,000원입니다.

이 사건에서 먼저 구분할 것은 임차보증금의 매수인 인수 여부와 채권자 사이의 배당 문제입니다. 임차인에게 보증금이 배당되지 않는다고 해서 반드시 매수인이 그 보증금을 승계하는 것은 아닙니다. 이 사건 임차인은 말소기준권리보다 전입신고가 늦어 대항력이 없는 것으로 분석되므로, 미배당 보증금이 곧바로 매수인의 인수채무가 되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 변경 내역이 핵심

말소기준은 2022.08.25 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 이도훈의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 다만 민간임대주택등기 및 임대사업자 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지는 별도로 확인해야 하며, 모든 법률상 의무가 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 198,000,000원과 인수액 0원은 다르다

③ 가격 분석 — 감정가 318,000,000원의 경쟁력은 미확인

학재마을도나우에듀파크2차는 329세대 규모이며, 준공 관련 기준일은 2022.08.22입니다. 현재 확인되는 가격은 감정가와 최저매각가 318,000,000원입니다.

그러나 동일 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세를 확인할 수 없어 318,000,000원이 현재 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 비교 면적의 일치 여부도 확인되지 않아 단지 평균가격을 이 호실의 가격으로 대체하는 방식은 사용하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정 · 기존 산출치)

위 수치는 기존 시뮬레이션의 원래 금액을 표시한 것으로, 근저당 변경등기를 반영한 최종 예상배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 재확인해야 합니다.

기존 산출에서는 주택도시보증공사 배당액을 0원으로 처리하고 있지만, 근저당권의 변경 효력을 반영하면 신청채권자의 배당 가능 금액도 달라질 수 있습니다. 기존 배당표의 신청채권자 배당 0원을 확정 사실로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 민간임대주택등기 — 별도 확인할 법률관계

갑구 1-1번에는 민간임대주택등기가 있습니다. 등록일자는 2020.07.07이며 등기 접수일은 2022.08.25입니다. 등기 내용에는 임대사업자의 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 기재되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충남 예산군 삽교읍 목리 내포신도시의 덕산고등학교 북동측에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 관공서가 혼재합니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근 편익시설과 정류장 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 지하 1층~지상 7층 철근콘크리트 아파트입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 가장형의 평탄한 아파트 부지이며 북서측·북동측·남서측으로 아스팔트 포장도로를 이용합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당하며, 도시개발구역·지구단위계획구역 등의 지정사항이 있습니다. 상대보호구역 저촉 및 인접 용도지역·도로 관련 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 510,700원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 이상 없는 것으로 나타납니다. 다만 관계인 부재로 내부는 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 329세대 규모의 아파트이지만, 실제 거래가격과 거래량을 확인하지 못했으므로 매도 가능 가격이나 환금성을 확정적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 최종 금액. 우리은행 을구 1번의 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 을구 1-1번 변경 후 120,000,000원을 구분하고, 공동담보 해제의 범위 및 현재 권리관계를 확인하세요.
• 배당표 재산정. 변경 후 근저당권을 기준으로 집행비용, 조세·우선변제 관계 및 주택도시보증공사의 실제 배당 가능액을 검토하세요.
• 임차인 대항력. 이도훈의 점유개시일·전입일·확정일자·임차권등기 내용을 원본으로 대조하세요. 확인된 날짜에 따르면 인수액은 0원으로 분석됩니다.
• 명도. 임차권등기와 실제 점유가 일치하는지 확인하고, 현재 점유자 및 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택. 등록 상태와 임대사업 관련 의무의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 실거래 비교. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하세요. 거래가격 추세까지 반영한 뒤 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 시설 상태와 수선 필요 여부를 점검하세요.
• 관리비. 체납 관리비와 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.06 매각기일의 진행 여부와 변경사항을 법원 경매정보에서 재확인하세요.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “인수액은 0원, 배당과 시세는 재검증”

이 사건의 실제 임차인은 이도훈 1명이며, 보증금은 198,000,000원입니다. 전입신고일이 말소기준 근저당보다 늦으므로 임차보증금의 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 우리은행 근저당은 최초 채권최고액 38,984,000,000원에서 120,000,000원으로 변경된 내역이 있는데, 기존 예상배당표에는 최초 금액이 적용되어 있습니다. 이 불일치를 해결하기 전에는 예상배당액과 미배당액을 신뢰하기 어렵습니다.

아울러 민간임대주택등기에 따른 의무와 현재 점유관계를 확인해야 하며, 최저매각가 318,000,000원이 최근 실거래 대비 적정한지도 아직 판단할 수 없습니다. 유찰 가정가격만으로 가격 메리트를 인정할 근거 역시 없습니다.

결론적으로 임차보증금 인수 위험은 낮게 분석되지만, 근저당 변경·배당 재산정·민간임대주택 등록관계·시세 검증을 완료하기 전까지는 신중한 접근이 필요한 물건입니다.