대전지방법원 2026타경15052. 예산군 삽교읍 ‘학재마을도나우에듀파크2차’ 208동 7층 704호 아파트입니다. 감정평가상 아파트 1개호로 이용 중이며 사용승인일은 2022.08.22입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 등기상 말소기준은 2022.08.25 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
권리분석의 핵심은 임차인보다 근저당 변경등기입니다. 최초 우리은행 근저당의 채권최고액은 38,984,000,000원으로 기재되어 있고, 같은 날 별도 변경등기로 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 반면 현재 배당 가정은 최초 채권최고액을 기준으로 우리은행에 311,762,000원을 배당하는 구조입니다. 두 기재의 관계는 예상 배당과 후순위 회수액에 직접 영향을 주므로 원등기 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 제208동 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.3152㎡ · 철근콘크리트구조 · 7층 건 내 7층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,532,142원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 근저당 변경은 원문 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이주현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.02 / 2022.09.02 | 198,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이주현의 임대차계약일은 2022.06.16이지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.09.02입니다. 이는 말소기준 근저당의 2022.08.25보다 늦으므로 자료상 대항력은 없습니다. 2024.09.13 임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 접수됐지만, 매수인이 보증금 198,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 사람도 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 317,000,000원입니다. 단지는 329세대, 사용승인일은 2022.08.22이고 대상 면적은 84.3152㎡입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않고 면적 일치도 확인되지 않았으므로, 감정가 또는 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 311,762,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 213,532,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 5,238,000원을 제외한 311,762,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 38,885,770,142원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당 변경등기의 실제 효력에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산고등학교 북동측에 위치하며, 주변은 아파트단지·각급 주택·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 7층 704호이며 기본적인 위생 급·배수, 난방, 소방, 승강기설비가 구비돼 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 설비 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 동측·북측·서측으로 왕복 4차선 등의 아스콘포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되며 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현황 한계. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 상세한 내부구조와 임대차내역을 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경등기 원문 대조. 최초 38,984,000,000원과 변경 후 120,000,000원의 관계 및 공동담보 해제 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이주현의 전입·점유 2022.09.02가 말소기준 2022.08.25보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구 및 임차권등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련된 원문 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 비교 가능한 실거래 금액이 없어 317,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 면적·동·층·시점 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 설비 작동 여부를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·조세 확인. 배당 가정에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 재확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 위험보다 ‘근저당 변경 해석’과 가격 검증이 핵심
임차인 이주현은 보증금 198,000,000원의 임차권등기자이지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 신건 최저가 기준 실질취득액은 317,000,000원으로 계산됩니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 우리은행 근저당에는 38,984,000,000원 설정과 같은 날의 120,000,000원 변경·공동담보 해제가 함께 존재하고, 현재 예상배당은 전자의 금액을 기준으로 계산돼 있습니다. 이 차이는 후순위 배당에 직접 영향을 줄 수 있으므로 원등기 확인이 우선입니다. 아울러 비교 가능한 실거래 가격도 없어 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 임차인 인수는 0원으로 비교적 명확하지만, 배당구조와 가격 적정성은 추가 검증이 필요한 사건입니다.
