대전지방법원 천안지원 2025타경783. 아산시 신창면 행목리 아산대주아파트 105동 803호입니다. 감정평가상 방 3개와 거실·주방·욕실 등을 갖춘 아파트이며, 지상 15층 건물의 8층에 위치합니다. 현재 소유자 이정돈은 2015년 7월 9일 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 아산세무서장의 압류, 에스비아이저축은행의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기는 말소기준권리보다 늦게 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 등기된 주택임차권도 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 다만 현재 실제 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다.

가격은 권리만큼 명확하게 유리하지 않습니다. 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균과 거의 같은 수준입니다. 전체 12건 평균 72,666,666원과 비교해도 100.5%입니다. 최신 거래가 75,000,000원보다 낮다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하기보다는, 실제 호수의 상태와 거래 가격대를 함께 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준

권리분석의 핵심은 2015년 7월 9일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 75,600,000원이며 이번 임의경매를 신청한 채권자 역시 신한은행입니다. 말소기준권리 자체도 매각으로 소멸합니다.

그 뒤에 설정된 국의 압류(처분청 아산세무서장), 에스비아이저축은행의 가압류 20,244,958원, 신한은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 등기입니다. 다만 세금 관련 압류등기의 소멸과 실제 조세채권의 배당순위는 별개이므로, 조세채권의 법정기일과 배당요구 내역은 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건 가격

같은 단지 아산대주아파트의 비교면적 59.94㎡ 실거래입니다. 전체 확인 거래는 12건이고, 최근 12개월 평균 산정에는 10건이 반영돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다.

전체 실거래 가격 범위는 65,000,000원~85,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 72,900,000원, 가장 최근인 2026년 7월 거래는 75,000,000원입니다.

최저가 73,000,000원은 최근 평균보다 100,000원 높고, 최신 거래보다는 2,000,000원 낮습니다. 평균 대비 비율은 100.1%입니다. 전체 평균을 적용하면 100.5%로 역시 평균보다 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정의 추정 배당입니다. 집행비용 1,714,000원을 공제하면 신한은행 근저당권에 71,286,000원이 배당되는 구조입니다. 후순위 에스비아이저축은행 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다.

신한은행 근저당 채권최고액 기준의 추정 배당입니다. 실제 채권 원리금은 채권최고액과 다를 수 있으며, 당해세·조세채권의 우선순위 및 최우선변제 등은 별도로 확정해야 합니다. 압류 관련 조세채권의 실제 배당 여부에 따라 위 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권자 미배당은 증가

신건부터 2회 유찰까지의 가격 및 배당 시나리오입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 유찰에 따른 매각가격 하락은 채권자 미배당액을 증가시키지만, 그 금액이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 최저가에 매각되는 경우를 가정한 수치입니다. 실제 유찰 여부·다음 매각기일·낙찰가를 보장하지 않으며, 배당은 집행비용과 우선채권의 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신창역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지·단독주택·근린생활시설·자연림 등이 혼재한 농촌지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 서측의 2차선 포장도로가 단지 내 도로와 연결됩니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1994.11.22 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 개별난방·도시가스·승강기·지하주차장 등이 설치돼 있습니다. 건물 연식에 따른 수리 및 설비 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역이며 일부 가축사육제한구역과 관련됩니다. 토지 공시지가는 436,900원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 480세대 단지이며 동일평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 65,000,000원~85,000,000원으로 분산돼 있습니다. 최근 시세 추세는 +2.0%이지만, 건물 연식과 주변 입지 특성을 고려해 실제 매도 가능 가격과 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격부터 확인. 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균 72,900,000원의 100.1%입니다. 신건 입찰에서 뚜렷한 시세 할인은 확인되지 않습니다. 최신 거래 75,000,000원과 개별 호수 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 현재 신고된 임차인은 없지만 임대관계와 실제 점유자는 확정되지 않았습니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 방문을 통해 점유자 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 과거 임차권 말소 확인. 하광식의 주택임차권 45,000,000원은 2015.07.10 말소됐습니다. 등기부 원본에서 말소 여부를 다시 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 아산세무서장의 압류등기는 매각으로 소멸할 예정이지만, 조세채권의 법정기일과 배당순위는 별도 확인 대상입니다. 배당표의 금액을 확정 배당액으로 보지 않아야 합니다.
• 미배당액과 인수액 구분. 신건에서 채권자 미배당은 24,558,958원으로 추정되지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 부족분을 낙찰자 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 건물 상태 확인. 1994년 사용승인 건물로, 누수·배관·난방·창호 등 수리 가능 항목을 점검하고 실제 수리비를 별도로 고려해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 실제 점유자의 인도 협의 문제를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 최저가 58,400,000원, 2회 유찰 최저가 46,720,000원을 기준으로 가격과 예상 비용을 비교할 수 있습니다. 실제 후속 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격은 따져야 한다”

이 물건은 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 45,000,000원 주택임차권도 이미 말소됐으며, 현재 신고된 실제 임차인은 없습니다. 제시된 권리관계에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 점유상태와 조세채권은 입찰 전 확인해야 합니다.

신건 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균 72,900,000원보다 높습니다. 최신 거래 75,000,000원보다 낮고 최근 시세 추세도 +2.0%이지만, 이것만으로 충분한 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 1994년 사용승인 건물의 상태와 실제 점유·명도 비용을 더하면 단순 매각가격보다 총취득비용이 높아질 수 있습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 없으나, 신건 가격의 할인폭은 확인되지 않는다는 것입니다. 실제 점유 및 건물 상태를 확인하고 최근 평균과 최신 거래를 함께 비교해야 합니다. 유찰 시에는 매수인 인수액이 증가하지 않는 구조이므로, 후속 최저가격과 실제 낙찰 가능 가격을 다시 검토할 수 있습니다.