대전지방법원 2025타경791. 아산시 배방읍 장재리 코아루테크노시티오피스텔 18층 1835호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자는 이순우이며, 2022.01.07. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 132,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.12.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 24,000,000원입니다.
권리 흐름에서 함께 볼 부분은 전세권입니다. 2022.01.07. 주식회사신한은행 명의로 전세금 110,000,000원의 전세권이 등기됐고, 2023.12.29. 존속기간이 변경되면서 전세금도 80,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2026.05.26. 전세금반환채권 양도를 원인으로 전세권자가 서울보증보험주식회사로 이전됐습니다. 배당 시나리오에서는 이 80,000,000원을 배당 대상으로 반영하면서도 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경791 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 18층 1835호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지상 20층 지하 5층 건물 중 18층 1835호 |
| 사용승인일 | 2021.09.24 |
| 소유자 | 이순우 · 거래가액 132,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 19,217,789원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.29. 근저당
임차인 없음. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차에서는 신한은행 근저당 24,000,000원과 전세금 80,000,000원이 모두 배당되는 구조입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 유찰되면 미배당이 커진다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원입니다. 이 가격에서는 집행비용 2,410,000원을 제외한 뒤 근저당 24,000,000원과 전세금 80,000,000원을 모두 배당하고, 소유자에게 8,590,000원이 남는 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 104,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 14,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 32,124,800원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가는 낮아지지만, 계산상 부족액은 1회 유찰 시 14,056,000원, 2회 유찰 시 32,124,800원으로 커집니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 전세권 변경 | - | 0원 |
| 4. 전세권 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,590,000원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 104,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 8,590,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산역(1호선) 남서측 인근이며, 주변은 상업 및 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 있습니다. 북동측 인근에 아산역(1호선), 북동측 근거리에 천안아산역(KTX)이 위치해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 20층·지하 5층 건물 중 18층 1835호이며 사용승인일은 2021.09.24입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 스프링클러, 승강기, 지하주차장, 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구·중점경관관리구역이며 공시지가는 2,583,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 광대로, 북측 및 동측 중로에 접하며 인접도로의 포장 및 계통 상태는 보통입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 사항은 없고, 1835호는 집합건축물대장 평면도와 복도 기준 좌우 대칭 구조로 평가돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.12.29. 주식회사신한은행 근저당권 24,000,000원이 말소기준권리입니다.
- 전세권 변동 확인. 전세금이 110,000,000원에서 80,000,000원으로 변경되고, 이후 서울보증보험주식회사로 전세권이 이전된 흐름을 원본 등기와 대조하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 115,000,000원 가정에서는 채권자 104,000,000원이 전액 배당되지만 유찰 시 부족액이 발생합니다.
- 인수 여부 확인. 계산상 모든 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 최종 매각물건명세서에서 인수조건을 다시 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인은 확인되지 않았고 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 건축물 현황 확인. 1835호는 건축물현황도와 좌우 대칭 구조로 평가돼 있으므로 현황과 공부를 함께 대조하세요.
맺으며 — 인수 0원이지만 전세권 흐름은 반드시 확인
이 사건의 계산상 핵심은 명확합니다. 감정가와 최저매각가는 115,000,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 근저당 24,000,000원과 전세금 80,000,000원이 모두 배당되고 소유자에게 8,590,000원이 남습니다. 다만 전세권은 금액 변경과 존속기간 변경을 거쳐 2026.05.26. 서울보증보험주식회사로 이전된 이력이 있으므로, 단순한 ‘임차인 없음’만으로 끝낼 사안은 아닙니다. 배당계산은 인수 0원, 최종 확인 포인트는 전세권 이전과 말소·배당 관계입니다.
