대전지방법원 2025타경827. 천안시 동남구 풍세면 ‘천안한양수자인에코시티’ 201동 16층 1601호, 전용 84.9855㎡ 아파트입니다. 2024년 6월 18일 소유자 김우랑 명의의 소유권이전등기와 함께 하나은행 근저당권 281,600,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·서민금융진흥원· 경기신용보증재단 등의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 곽지수의 전입일은 2024.06.25로 말소기준권리인 하나은행 근저당 2024.06.18보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며, 보증금 40,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 772 천안한양수자인에코시티 201동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9855㎡ · 방3·알파룸·드레스룸·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 29층 중 16층 |
| 소유자 | 김우랑 · 등기 거래가액 264,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 269,871,840원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.06.18 하나은행 근저당권 281,600,000원입니다. 2025년 이후 설정된 가압류 4건과 2025.12.08 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽지수 | 1601호 | 2024.06.25 | 40,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
곽지수는 배당요구를 2025.12.30에 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 가능성은 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 현재 회차는 최근 시세보다 높다
같은 단지 ‘천안한양수자인에코시티’의 대상 면적은 전용 84.9855㎡이며, 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 252,541,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 225,000,000원, 표본 최고가는 290,000,000원, 최저가는 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 16 | 255,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 5 | 243,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 22 | 251,500,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 21 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 252,541,666원 |
현재 최저매각가 284,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.5%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득가 역시 284,000,000원이며, 가격 비교의 기준도 이 금액입니다. 현재 회차는 최근 12개월 평균보다 높은 가격이므로 ‘경매라서 싸다’는 판단은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 281,600,000원 | 279,224,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 11,461,253원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,915,202원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,685,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,299,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 330,961,285원, 배당액은 279,224,000원, 미배당액은 51,737,285원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍세일반산업단지 내 남동측에 위치하며, 주변은 공장·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성된 산업단지 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 16층이며, 사용승인일은 2023.12.15입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 천안한양수자인에코시티는 3,200세대이며, 최근 동일 면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득가는 284,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 112.5%라는 점을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 임차인 서류 재확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구·점유 현황과 함께 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원입니다. 각 회차 모두 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족과 인수는 별개. 현재 회차에서도 채권자 미배당액 51,737,285원이 발생하지만, 후순위 채권 미배당이 곧 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 임차인이 점유 중이므로 낙찰 후 인도 절차를 예상해야 하며, 체납 관리비 등 현장성 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현재 가격은 시세 위
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 곽지수의 전입은 그 이후이므로 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 284,000,000원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 252,541,666원이고 최신 거래는 225,000,000원인데, 현재 최저가는 284,000,000원으로 최근 평균의 112.5%입니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 점과 별개로, 현재 신건 가격 자체에는 시세 할인 근거가 없습니다. 이 사건은 권리보다 ‘어느 회차, 어느 가격에서 접근하느냐’가 더 중요한 물건입니다.
