대전지방법원 2025타경20554. 논산시 가야곡면 왕암리 소재 토지와 버섯재배사 관련 물건입니다. 등기상 말소기준은 2024.11.14. 논산계룡농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 김미숙 가압류, 우전산업 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기와 제공된 배당 시뮬레이션만 보면 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 2026.3.13. 김미숙(SM연합건설)이 토목공사대금 211,887,000원의 유치권을 신고했고, 명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 유치권이 실제로 성립한다면 낙찰자가 그 채무를 곧바로 인수한다는 의미와는 다르더라도, 목적물의 인도와 점유 해소 과정에서 중대한 부담이 될 수 있으므로 입찰 전 성립요건과 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 가야곡면 왕암리 336 · 왕암리 336, 289-2 주1동 도로명: 충청남도 논산시 가야곡면 매죽헌로638번길 77 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 동물및식물관련시설 버섯재배사 · 버섯재배사(작업장) |
| 토지 | 2,638㎡ · 공부상 지목 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 이나연 |
| 감정가 / 최저가 | 345,582,000원 / 345,582,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산계룡농업협동조합 / 213,179,597원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조, 유치권은 별도
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 목록2의 사무실 및 창고는 공실로 조사됐습니다. 따라서 주택 임차인의 대항력·보증금 승계 이슈가 확인된 사례는 아니지만, 현장 점유자와 유치권 신고자의 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격·현황 비교 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 345,582,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 용도·인근 물건의 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가나 최저가만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 본건은 일반 주택이 아니라 농림지역·농업진흥구역의 토지와 버섯재배시설이 결합된 물건으로, 용도와 행정제한을 함께 반영해 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 345,582,000원 | 132,018,028원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 276,465,600원 | 200,166,798원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 221,172,480원 | 254,685,815원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 345,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,638,148원 |
| 1. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김미숙 | 211,887,000원 | 87,943,852원 |
| 3. 가압류 · 우전산업 주식회사 | 8,074,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 471,961,880원 중 예상 배당액은 339,943,852원, 미배당은 132,018,028원입니다. 배당표는 근저당권 채권최고액 252,000,000원 기준으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도 신고된 유치권의 성립 여부는 이 배당표만으로 확정되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산문화예술전문학교 북서측 인근이며, 주변은 답·중소규모 공장·학교·농가주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 현황 용도. 동물및식물관련시설 버섯재배사 및 버섯재배사 작업장으로 이용 중입니다. 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 구조입니다.
- 토지. 면적 2,638㎡, 공부상 지목은 답이며 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 15,800원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 공부상 지목은 답이지만 버섯재배사와 작업장의 건부지로 이용 중이며, 명세서에는 현황 묵답 및 일부 잡종지로도 기재돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 이동식 사무실·화장실은 매각 제외, 태양광발전설비는 건물에 포함 평가, 제시외 관정과 탱크는 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 김미숙(SM연합건설)의 211,887,000원 토목공사대금 유치권 신고에 대해 실제 점유자, 점유 시작과 계속 여부, 공사계약·대금채권 자료, 본건과의 관련성을 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 목록1·3은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 매수보증금 몰수가 명시돼 있으므로, 발급 가능성을 입찰 전에 관할 행정관청에서 확인해야 합니다.
- 원상복구 가능성. 불법가설건축물 등으로 원상복구 대상이 될 수 있다는 명세서 기재가 있으므로 행정처분·허가 상태를 확인하세요.
- 매각 포함·제외물 구분. 이동식 사무실과 화장실은 제외되고, 태양광발전설비와 관정·탱크는 포함되는 구조이므로 현장에서 물리적 경계를 대조하세요.
- 점유·명도. 목록2의 사무실 및 창고는 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 유치권 신고자의 현장 점유 여부까지 포함해 실제 사용자를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 신건 최저가 345,582,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도의 현장·거래사례 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 관할 행정관청 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건이 아니다
등기부의 순위관계는 비교적 명확합니다. 2024.11.14. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다. 211,887,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하고, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수라는 행정 리스크도 명시돼 있습니다. 여기에 공부상 답과 실제 버섯재배사 건부지의 차이, 일부 잡종지 현황, 매각 제외 제시외 물건까지 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가가 싸다는 평가도 유보해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 유치권·점유·농취증·원상복구 가능성을 입찰 전에 얼마나 확실히 검증하느냐입니다.
