대전지방법원 2025타경12440. 아산시 음봉면 월랑리 ‘아산더샵레이크시티2차’ 207동 3층 303호로, 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 전용 비교면적은 99.97㎡이고 방3·주방/식당·거실·욕실2·드레스룸 등의 구조, 철근콘크리트구조 15층 중 3층입니다. 소유자는 김용우·안국희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2016.04.29 거래가액 219,086,789원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2020.01.29 주식회사우리은행 근저당권 130,900,000원입니다. 이 근저당권은 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 뒤 국민은행·삼성생명보험 근저당과 카드사 가압류, 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 따라서 이번 사건은 권리 인수보다 가격과 점유 확인이 핵심인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12440 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 월랑리 702 아산더샵레이크시티2차 207동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 99.97㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실2·드레스룸 · 15층 중 3층 |
| 소유자 | 김용우 2분의 1 · 안국희 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2016.04.29 · 거래가액 219,086,789원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 67,999,063원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2015.12.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2020.01.29 설정된 을구 4번 주식회사우리은행 근저당권 130,900,000원입니다. 2021년 이후 국민은행·삼성생명보험주식회사 근저당권과 2024년 카드사 가압류 3건, 2025.09.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
② 임차인·점유 — 전입자는 있으나 대항력은 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HWANG NA HYE | 207동 3층303호 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
전입자 HWANG NA HYE의 전입신고일은 2024.03.26으로, 말소기준권리 2020.01.29보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 임대차관계 자체도 미상으로 기재되어 있어 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 현재 배당모형에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최근 시세 이상
아산더샵레이크시티2차는 796세대, 사용승인일 2015.12.23인 단지입니다. 비교면적은 99.97㎡이고 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 322,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 300,333,333원과 최신 거래 310,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -8.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 99.95㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.09 | 99.83㎡ | 5 | 286,000,000원 |
| 2025.12 | 99.97㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2025.05 | 99.83㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 99.95㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2025.01 | 99.95㎡ | 14 | 328,000,000원 |
| 2024.09 | 99.95㎡ | 10 | 352,000,000원 |
| 2024.07 | 99.95㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2024.06 | 99.95㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2024.01 | 99.97㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2023.10 | 99.97㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2023.08 | 99.83㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.97㎡ | 3건 | 300,333,333원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 326,000,000원은 최근 12개월 평균 300,333,333원의 108.5%입니다. 최신 거래 310,000,000원보다도 높은 수준입니다. 전체 12건 평균 322,166,666원만 보면 최저가가 전체 평균의 101.2%이지만, 과거의 높은 거래가가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 하락 추세를 우선하면 현재 신건에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,364,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 130,900,000원 | 130,900,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 41,800,000원 | 41,800,000원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 18,841,539원 | 18,841,539원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 현대카드주식회사 | 12,359,101원 | 12,359,101원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리카드 | 20,893,163원 | 6,735,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 334,793,803원, 예상 채권자 배당액은 320,636,000원이며 미배당액은 14,157,803원입니다. 이 미배당액은 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 326,000,000원 | 320,636,000원 | 14,157,803원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 260,800,000원 | 256,348,800원 | 78,445,003원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 208,640,000원 | 204,919,040원 | 129,874,763원 | 0원 |
현재 회차에서는 삼성생명보험주식회사의 두 근저당권에 합계 74,800,000원이 배당되는 시뮬레이션으로 신청채권 67,999,063원이 충족됩니다. 반면 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 48,448,800원, 2회 유찰 시 0원으로 계산돼 있습니다. 각 회차 모두 현재 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월랑저수지 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지·공장 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 방3·주방/식당·거실·욕실2·드레스룸 등으로 구성돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층이며 사용승인일은 2015.12.23입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트단지 서측의 포장도로를 이용하며 제반 도로상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 교육환경 보호구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현 실질취득액 326,000,000원은 최근 12개월 평균 300,333,333원의 108.5%입니다. 전체 평균보다 최근 평균·최신 거래·-8.8% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 전입자 확인. HWANG NA HYE의 전입일은 2024.03.26으로 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·임대차관계는 미상입니다. 실제 점유 및 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 이전. 2020.01.29 우리은행 근저당권은 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 회차별 자금계획. 제공된 시나리오는 현재 326,000,000원, 1회 유찰 260,800,000원, 2회 유찰 208,640,000원입니다. 회차별 가격과 실거래 수준을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리 구조만 보면 기준점은 분명합니다. 2020.01.29 말소기준 근저당권 이후 설정된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 전입자 역시 2024.03.26 전입으로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현 실질취득액 326,000,000원은 최근 12개월 평균 300,333,333원의 108.5%이고 최신 거래 310,000,000원보다 높으며, 최근 추세도 -8.8%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라, 권리 인수는 제한적이지만 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높다는 점입니다. 점유관계가 미상인 전입자까지 확인한 뒤 가격을 별도로 판단해야 합니다.
