대전지방법원 2026타경14. 논산시 연무읍 동산리 719-26 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 창고입니다. 건물 등기상 소유자는 전상진이고, 주건축물제1동의 도로명주소는 충청남도 논산시 연무읍 득안대로 759입니다. 권리의 출발점은 2021.12.27 설정된 우성농업협동조합 근저당으로 채권최고액은 3,012,000,000원입니다.
그 뒤 2022.02.28 주식회사리치베인디씨 근저당 390,000,000원, 2023.02.23 조용숙 근저당 130,000,000원이 설정됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2026.01.30 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정 현장 방문 때 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부 등은 미상으로 기록됐으므로, 신고된 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경14 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 동산리 719-26 |
| 건물 표시 | 주건축물제1동 · 충청남도 논산시 연무읍 득안대로 759 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 철골구조지붕 단층 · 사용승인일 2021.06.28 |
| 소유자 | 전상진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,138,719,000원 / 4,138,719,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,136,919,926원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 핵심 | 일괄매각 · 건축자재 적치물 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.27 우성농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사리치베인디씨·조용숙의 근저당과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.04.18에는 우성농업협동조합이 별도 임의경매 2024타경579를 개시했으나, 2025.08.08 취하되어 해당 경매개시결정 등기는 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,138,719,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없으며, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,138,719,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,787,190원 |
| 1. 근저당 · 우성농업협동조합 | 3,012,000,000원 | 3,012,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리치베인디씨 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조용숙 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 562,931,810원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 3,532,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 562,931,810원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
신청채권액은 3,136,919,926원이고 우성농업협동조합 근저당의 채권최고액은 3,012,000,000원입니다. 현재 회차 시나리오에서도 우성농업협동조합 배당액은 3,012,000,000원으로 계산돼 신청채권 전액이 충족되는 구조는 아닙니다. 다만 이 부족분이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아니며, 제공된 각 회차 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무여자중학교 북동측 인근이며, 국도를 따라 단독주택·농경지·주유소 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 국도에 접하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 철골구조지붕 단층, 사용승인일 2021.06.28, 내·외벽은 조립식 판넬 마감 등이며 전기설비가 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 공시지가는 143,600원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역이 포함되고, 일부는 상대보호구역·도로구역·준보전산지 및 중로3류·대로1류 접합 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 별무함으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현장 방문 당시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 창고가 함께 매각되지만 건축자재 적치물은 매각에서 제외됩니다. 현장에서 매각대상과 제외대상을 구분해 확인해야 합니다.
- 제시외 기초 확인. 목록3 일부 지상에는 철거되지 않은 제시외 시멘트콘크리트 기초가 적시돼 있습니다.
- 현황 지목 차이 확인. 목록1은 일부 야적장, 목록3은 나대지, 목록4~8은 현황 잡종지로 기재돼 있어 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 4,138,719,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 창고·토지의 개별 입지와 이용상태를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 1회 유찰 시 채권 미배당 256,534,552원, 2회 유찰 시 912,107,642원으로 계산되지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현장이 승부처
이 사건은 2021.12.27 우성농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 그러나 현장 임대 여부가 미상이고, 일괄매각에 매각제외 적치물·제시외 기초· 야적장·나대지·잡종지 현황이 함께 얽혀 있습니다.
무엇보다 현재 최저가 4,138,719,000원을 비교할 실거래 자료가 없으므로, 신건 가격이 싸다고 결론낼 근거가 없습니다. 이 물건은 등기 인수보다 점유·매각범위 확인과 창고·토지 가격 검증이 더 중요한 사건입니다.
