대전지방법원 2026타경32. 충청남도 부여군 부여읍 동남리 415-3의 토지와 단독주택(일부 사무소) 물건입니다. 토지는 304.0㎡, 지목은 대이며 제1종일반주거지역에 속합니다. 건물은 일반목구조 아스팔트싱글지붕 단층 주택으로, 현재 단독주택과 일부 사무소로 이용 중입니다. 2012.5.7. 용도변경 내용은 주택 82.89㎡·사무소 17.04㎡이고, 제시외 다락방·창고와 조경석·조경수·나무 데크·대문 등도 일괄매각 범위에 포함됩니다.
권리관계의 현재 기준점은 2014.04.08. 설정된 부여새마을금고 근저당권 214,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 충남신용보증재단 가압류 15,000,000원, 서규석 근저당권 45,000,000원, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리가 비교적 단순하다는 것과 별개로, 이 물건은 현황·경계 확인의 중요도가 높은 부동산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경32 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 부여읍 동남리 415-3 · 계백로 339 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(일부 사무소) |
| 토지 | 304.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 건물 | 일반목구조 아스팔트싱글지붕 단층 · 사용승인 2004.12.29. |
| 용도변경 | 2012.5.7. · 주택 82.89㎡ · 사무소 17.04㎡ |
| 소유자 | 윤여학 |
| 감정가 / 최저가 | 369,145,200원 / 369,145,000원 (신건) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 매각과 직접 연결되는 말소기준권리는 2014.04.08. 부여새마을금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 충남신용보증재단 가압류와 서규석 근저당권, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 가압류·압류·근저당권·과거 경매개시결정 중 다수는 등기부상 이미 말소된 상태로 정리되어 있습니다.
② 현황·경계 — 권리보다 중요한 실사 포인트
- 일괄매각. 토지·건물과 함께 제시외 건물인 다락방·창고, 조경석·조경수·나무 데크·대문 등이 포함 평가되었습니다.
- 현재 이용. 단독주택 일부가 사무소로 이용 중이며, 상호는 ‘솜씨방’입니다.
- 서측 약 10㎡. 토지 서측 일부가 주변 보행통로로 이용되고 있으며 본건 출입에도 사용됩니다.
- 침범 가능성. 타인 소유 상가 및 지하창고 일부가 본건 토지를 침범한 것으로 보이므로 추후 측량이 요구됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,145,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,968,030원 |
| 1. 근저당 · 부여새마을금고 | 214,500,000원 | 214,500,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서규석 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,676,970원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 배당대상 274,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 88,676,970원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 369,145,000원 | 274,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 295,316,000원 | 274,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,252,800원 | 232,145,261원 | 42,354,739원 |
2회 유찰 가정에서는 채권자 총 청구 274,500,000원 중 232,145,261원이 배당되고 42,354,739원이 미배당으로 남습니다. 다만 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 유찰에 따른 채권자의 미배당 증가와 매수인의 인수액은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백제초등학교 동측에 근접하고, 부여박물관·정림사지박물관·부여문화원·백제중학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 무난하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 비교적 편리한 편입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 경관지구기타, 역사문화환경 보존육성지구, 상대보호구역, 현상변경 허가대상구역, 역사문화환경 보존지역, 하수처리구역 등에 속합니다.
- 토지. 대 304.0㎡, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 324,600원/㎡입니다.
- 건물. 일반목구조 아스팔트싱글지붕 단층 주택으로 외벽은 목재 사이딩 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 서측 약 10㎡ 보행통로와 타인 소유 상가·지하창고의 침범 가능성을 현장에서 확인하고 필요 시 측량 범위를 검토하세요.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해 명도와 대항력 가능성을 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 다락방·창고, 조경석·조경수·나무 데크·대문 등이 포함되므로 현황과 매각대상을 대조하세요.
- 용도 확인. 현재 단독주택 일부가 사무소로 이용 중이고 2012.5.7. 용도변경 내용이 있으므로 실제 이용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현장이 중요한 물건”
이 사건은 등기상 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 토지 서측 약 10㎡의 보행통로 이용과 타인 소유 상가·지하창고의 침범 가능성이 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “권리가 깨끗한가”가 아니라 실제 경계와 점유가 어떻게 형성되어 있는가입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 369,145,000원의 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다. 등기상 인수는 0원, 현장·경계는 확인 필수. 이 두 가지를 분리해 판단하는 것이 핵심입니다.
