대전지방법원 2025타경12741. 아산시 선장면 군덕리 375-9 및 421-7과 관련된 단독주택·토지 사건입니다. 현재 소유관계는 김계웅, 김정순, 박경신, 박솔지, 박해름, 박희건, 박희연 등 7명의 공유이고, 2025년 12월 1일 김계웅을 채권자로 표시한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 채권 청구액을 회수하기 위한 구조가 아니라 공유관계를 해소하기 위한 경매라, 배당 시뮬레이션에서도 채권자 배당액은 0원이고 집행비용을 제외한 잔액이 소유자에게 교부되는 형태입니다.

권리관계 자체는 단순한 편입니다. 1999년 설정된 선장농업협동조합 근저당은 2018년 이미 말소됐고, 2009년 농림수산업자신용보증기금관리기관의 가압류 역시 2014년 해제로 말소됐습니다. 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자와 보증금·전입 여부를 확인하기 전까지 명도·대항력 문제를 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보·가압류는 이미 정리

1999년 선장농업협동조합 근저당은 2018년 4월 5일 말소됐고, 2009년 가압류도 2014년 1월 28일 이미 말소됐습니다. 이후 2015년 4월 10일 상속을 원인으로 한 소유권이전이 2025년 11월 4일 접수돼 현재 7명의 공유관계가 형성됐으며, 2025년 12월 1일 공유물분할을 위한 경매가 개시됐습니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘감정가 = 최저가’

현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 108,724,600원입니다. 계산상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득 역시 108,724,600원입니다.

다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 100% 신건이므로 싸다”거나 “저렴하다”는 평가는 할 수 없습니다. 가격 판단은 실제 인근 단독주택·토지 거래와 개별 토지·건물 상태를 추가 확인한 뒤 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,724,600원 가정)

공유물분할 경매 구조상 채권자 배당으로 계산된 금액은 0원이며, 신건 가정에서는 집행비용 2,322,144원을 제외한 106,402,456원이 소유자 교부 잔액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 목록 3은 공부상 단층주택 및 단층점포이나 현황은 모두 단독주택입니다.
• 건물. 세멘브럭조 스레트지붕 단층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 입지. 선장초등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역 전부제한구역도 기재돼 있습니다.
• 토지면적·공시지가. 토지면적 63.0㎡, 공시지가 296,800원/㎡입니다.
• 건축 관련. 위반건축물 표시는 없으며, 일괄매각으로 제시외 건물이 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입·사업자등록, 보증금과 확정일자 유무를 반드시 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 공부상 단층주택 및 단층점포로 표시된 부분이 현황에서는 모두 단독주택이므로 실제 이용과 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 위치·면적·이용상태와 감정 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 공유물분할 성격. 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 공유관계를 해소하기 위한 경매라는 점을 이해하고 소유자·점유자 명도 상황을 별도로 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 108,724,600원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 인근 단독주택과 토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격·점유 확인이 핵심

이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 공유물분할 경매라 채권자 배당보다 집행비용을 제외한 매각대금이 공유자에게 돌아가는 구조가 중심입니다.

그러나 권리가 단순하다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가 108,724,600원은 감정가와 동일한 신건 가격이고, 이를 검증할 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 더구나 임대관계가 미상이고, 공부상 주택·점포와 실제 단독주택 이용 사이 차이도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수금액이 아니라 실제 점유와 현황, 그리고 감정가 108,724,600원의 시장 적정성 확인입니다.