대전지방법원 2026타경20003. 충청남도 논산시 강경읍 채운리 522, 도로명 농공단지로 32의 공장 및 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 9,503.9㎡이고, 감정 이용상태는 1층 유제품공장·창고·소방펌프실·기계실·물탱크실·보일러실, 2층 사무실·식당·검사실 등입니다. 현재는 공업용 유제품제조공장으로 휴업 중입니다.
권리구조의 기준점은 2019.04.18 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 3,960,000,000원입니다. 이후 존속하는 가압류·압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서의 임대내역은 ‘미상’이므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20003 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 강경읍 채운리 522 · 충청남도 논산시 강경읍 농공단지로 32 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 유제품공장, 창고, 사무실, 식당, 검사실 등 |
| 토지 | 공장용지 9,503.9㎡ · 일반공업지역 · 농공단지 |
| 소유자 | 행복드림영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 7,166,203,260원 / 7,166,203,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 406,326,252원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.04.18 농협은행
말소기준권리는 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 같은 날 설정됐던 을구 2번 근저당권은 이미 말소됐고, 주식회사그린텍에프앤씨·주식회사팜스코·씨제이생물자원의 과거 근저당권 일부도 등기부상 말소됐습니다. 현재 존속하면서 매각으로 소멸하는 후순위 권리에는 2023년 농협은행 근저당권 2건, 주식회사팜스코 근저당권, 다수 가압류·압류 및 경매개시결정이 포함됩니다.
② 공장·설비 범위 — 무엇이 포함되고 빠지는지 확인
이 물건은 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함되지만, 컨테이너박스와 경비초소 일부는 매각에서 제외됩니다. 태양광발전설비·태양열발전설비·간이소독기·변압기는 제시외 기계기구로 매각에 포함됩니다.
| 구분 | 대상 | 처리 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 | 제시외 건물 | 매각 포함 |
| 제시외 건물 | 컨테이너박스㉥, 경비초소㉭-1 | 매각 제외 |
| 제시외 기계기구 | 태양광발전설비ⓐ, 태양열발전설비ⓑ, 간이소독기ⓒ, 변압기ⓓ | 매각 포함 |
| 공장저당 목록 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 | 매각 포함 · 일부 철거보관·소재불명 |
| 기계기구 | 그릭요거트 자동충전 및 포장기계 1식, BIB200 반자동충진기 1식, U.H.T 6,000L/HR 1식 | 매각 제외 |
| 타인 소유 설비 | LPG 소형저장탱크 패키지 4.9톤, 탱크저장실·배관·가스차단기·경보기·휀스·미우라보일러 2톤 2기 | ㈜대주에너지 소유 · 매각 제외 |
따라서 감정가 전체를 단순히 “토지+건물+공장 설비 전부의 가격”으로 이해하면 곤란합니다. 특히 일부 공장저당 기계기구가 철거보관 또는 소재불명이고, 유제품 생산 핵심 설비 중 일부가 매각 제외이므로 실제 가동 재개를 전제로 한다면 현존 설비·소유권·복구비용을 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,166,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 74,062,030원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,960,000,000원 | 3,960,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,260,000,000원 | 1,260,000,000원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사팜스코 | 1,800,000,000원 | 1,392,140,970원 |
| 후순위 가압류 등 | 다수 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 11,633,679,213원 중 예상 배당액은 7,092,140,970원, 미배당액은 4,541,538,243원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학바이오캠퍼스 남동측 인근으로, 공장·단독주택·농경지가 혼재하는 지방도 주변 농공단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 천안-논산고속도로 연무IC와 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 공장용지 9,503.9㎡, 평지·사다리형·중로 한면 접면이며 공시지가는 57,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·농공단지이며, 완충녹지 저촉, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 건물·설비. 일반철골구조 공장·창고이며 HACCP 관련 크린룸·냉장·냉동·공조, 위생·급배수·소방·시스템에어컨 등 부대설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 주거용처럼 표준화된 자산이 아니라 공장용 토지·건물·생산설비의 적합성이 함께 가격을 좌우하는 유형입니다. 현재 휴업 중이라는 점도 실제 사용가치 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 감정평가서 임대내역이 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금·점유 시점을 직접 확인하세요.
- 매각 제외 설비 구분. 그릭요거트 자동충전·포장기계, BIB200 반자동충진기, U.H.T 6,000L/HR 및 ㈜대주에너지 소유 LPG·보일러 설비는 매각 제외입니다.
- 기계기구 현존 여부. 공장저당법 제6조 목록 중 일부는 철거보관·소재불명으로 기재돼 있으므로 현장 실사와 감정평가서 세부목록 대조가 필요합니다.
- 가동 재개 비용. 현재 휴업 중인 유제품제조공장이므로 매수 목적이 직접 운영이라면 포함 설비만으로 실제 생산라인 복구가 가능한지 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸구조는 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 최종 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 토지·건물·설비를 분리해 가치 검토가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
등기 권리만 보면 기준은 비교적 명확합니다. 2019.04.18 농협은행 근저당권 이후 존속 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기보다 현장과 자산 구성에 있습니다. 임대관계가 미상이고, 공장은 휴업 중이며, 일부 생산설비는 매각에서 제외되고 일부 공장저당 기계기구는 철거보관 또는 소재불명입니다.
또한 비교 실거래가 없어 7,166,203,000원의 현재 최저가가 시장에서 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 결국 이 물건은 권리상 명시 인수는 0원이지만, 입찰 전에는 점유관계·매각 포함 설비의 실재·제외 설비의 대체비용·공장 재가동 가능성을 가격보다 먼저 확인해야 하는 산업용 경매입니다.
