대전지방법원 2025타경12772. 천안시 동남구 다가동 ‘천안극동스타클래스더퍼스트’ 1003동 18층 1805호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2025.06.16 천안서부새마을금고 근저당권 331,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2025.11.26 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
소유권은 천안주공4단지주택재건축정비사업조합의 보존등기 후 김준우에게 이전되었고, 김준우의 소유권이전 원인은 2022.01.07 매매, 거래가액은 369,630,000원입니다. 이후 2025.06.23 상속을 원인으로 김동운에게 소유권이 넘어갔으며 등기는 2025.11.12 접수됐습니다. 현재 등기상 소유자는 김동운입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12772 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 다가동 582 천안극동스타클래스더퍼스트 1003동 18층1805호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 풍세로 933 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 28층 건물 내 18층 1805호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김동운 (2025.06.23 상속, 2025.11.12 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안서부새마을금고 / 281,477,127원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2025.06.16 천안서부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 331,200,000원이고 채무자는 김준우입니다. 이후 2025.11.26 접수된 천안서부새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 현재 실질취득은 345,000,000원
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 345,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 345,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 276,000,000원, 2회 유찰 시에는 220,800,000원으로 계산되어 있으며, 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 345,000,000원 | 331,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 276,000,000원 | 271,336,000원 | 59,864,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 220,800,000원 | 216,908,800원 | 114,291,200원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하지만, 이 미배당액은 예상배당 구조상 매수인이 인수하는 금액으로 연결되지 않습니다. 즉 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,630,000원 |
| 1. 근저당 · 천안서부새마을금고 | 331,200,000원 | 331,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,170,000원 |
현재 매각가 345,000,000원 가정 시 집행비용 5,630,000원, 천안서부새마을금고 근저당권 331,200,000원이 배당되고 소유자에게 8,170,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 동남구 다가동에 소재하며 청수초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 28층 건물 내 18층 1805호이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트단지 부지이며 단지 둘레로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,117,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역에 해당하며 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2025.06.16 천안서부새마을금고 근저당권 331,200,000원이 기준이며 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 실질취득액. 현재 회차에서는 최저가 345,000,000원 + 예상 인수 0원 = 실질취득 345,000,000원입니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당관계는 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 276,000,000원, 2회 유찰 220,800,000원이며 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 점유 확인은 남아 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2025.06.16 설정된 천안서부새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 현재 예상배당에서는 근저당권 채권최고액 331,200,000원이 전액 배당되고도 8,170,000원이 소유자에게 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 이 부분은 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다. 현재 신건의 실질취득액은 345,000,000원이며, 이 사건에서는 권리 인수보다 실제 점유관계와 입찰가격 자체의 검증이 최종 판단의 핵심입니다.
