대전지방법원 2025타경12790. 불당리더힐스 302동 14층 1403호, 전용 74.59㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 핵심은 2017.01.25. 주식회사우리은행 근저당권이며 이것이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
그러나 이 사건은 “인수 0원이니 가격도 유리하다”로 연결하면 안 됩니다. 현재 최저가 464,000,000원은 최근 12개월 평균 434,545,454원보다 높고, 2026.09 최신 거래 445,000,000원보다도 19,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 435,416,666원보다도 높으며, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -2.3%입니다. 따라서 현 회차에서는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1497 불당리더힐스 302동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.59㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실/화장실2·드레스룸·현관·발코니 등 · 20층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 채수봉 |
| 사용승인일 | 2016.11.18 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 464,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 155,831,063원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.01.25. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기부에는 이 근저당권의 채권최고액이 처음 198,000,000원으로 설정된 뒤 2022.07.27. 177,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 그 이후의 엠캐피탈주식회사 근저당권, 주식회사밀리언캐쉬대부 근저당권, 롯데캐피탈주식회사·주식회사 신한은행·와이앤케이파트너스대부 주식회사의 가압류, 임의경매개시결정은 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시장보다 높다
불당리더힐스는 744세대, 사용승인일 2016.11.18이며 비교 대상은 전용 74.59㎡ 동일면적 거래입니다. 전체 12건 평균은 435,416,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 11건 평균 434,545,454원, 최신 거래 445,000,000원, 그리고 최근 추세 -2.3%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.59㎡ | 17 | 445,000,000원 |
| 2026.09 | 74.59㎡ | 3 | 413,000,000원 |
| 2026.07 | 74.59㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 74.59㎡ | 19 | 452,000,000원 |
| 2026.07 | 74.59㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 74.59㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2026.04 | 74.59㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 74.59㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 74.59㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 74.59㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2025.11 | 74.59㎡ | 18 | 465,000,000원 |
| 2025.09 | 74.59㎡ | 14 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.59㎡ | 11건 | 434,545,454원 |
현재 최저가 464,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.8%입니다. 최신 거래 445,000,000원과 비교해도 경매 최저가가 더 높습니다. 더구나 최근 구간 가격 추세는 -2.3%로 하락 방향이어서, 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트를 부여할 상황은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 464,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,040,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사밀리언캐쉬대부 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 57,392,751원 | 3,960,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 116,721,699원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 40,124,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 667,239,146원, 채권자 배당액은 456,960,000원, 미배당은 210,279,146원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기부에는 우리은행 근저당권의 채권최고액이 2022.07.27. 177,000,000원으로 변경된 기록이 있는 반면 위 배당 시뮬레이션은 198,000,000원을 사용하고 있으므로 실제 배당순위·배당액은 원본 서류 대조가 필요합니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 464,000,000원 | 456,960,000원 | 210,279,146원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 371,200,000원 | 365,203,200원 | 302,035,946원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 296,960,000원 | 292,002,560원 | 375,236,586원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조로 제시되어 있지 않기 때문에, 회차가 내려가도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자의 미배당은 매각가가 낮아질수록 커집니다. 가격 판단은 현재 신건 464,000,000원이 최근 실거래보다 높다는 사실과 함께 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안불무초등학교 북서측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지·근린생활시설·오피스텔 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 302동 20층 건물 중 14층입니다. 개별난방·지역난방(열병합)·도시가스·승강기·지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구 등에 속하며 공시지가는 2,003,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북측과 서측에 4차선 포장도로가 있고 자동차 주출입구는 북측에 있습니다.
- 위반건축. 제공 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 먼저 확인. 현재 최저가 464,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.8%이며 최신 거래 445,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.3%이므로 과거 전체 평균 435,416,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재·임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 등기부 배당수치 대조. 우리은행 근저당은 최초 198,000,000원에서 177,000,000원으로 변경된 등기가 있으나 제공 배당표는 198,000,000원을 사용합니다.
- 후순위 권리. 엠캐피탈주식회사 근저당, 주식회사밀리언캐쉬대부 근저당과 가압류들은 제공 분석상 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 사건은 제공된 권리분석과 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 반면 가격은 다릅니다. 현재 실질취득가 464,000,000원은 최근 12개월 평균 434,545,454원의 106.8%이고, 최신 거래 445,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -2.3%이므로 현 회차를 “시세보다 저렴한 경매”라고 평가할 근거는 없습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 폐문부재로 실제 점유관계가 미상이고 현재 가격은 최근 시장보다 높은 것이 핵심입니다.
