대전지방법원 2025타경12802. 천안시 동남구 다가동 서해그랑블아파트 104동 105호입니다. 전용면적은 109.5442㎡이며, 15층 건물 중 1층에 위치합니다. 현재 소유자는 이경숙으로, 2024.02.29 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대전축산업협동조합 명의의 채권최고액 132,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 추가 근저당이 설정되면서 이번 임의경매가 개시됐습니다.

권리 구조에서 주목할 부분은 현재 살아 있는 근저당이 모두 말소기준권리 또는 그 이후의 권리라는 점입니다. 기존 소유자 시절의 근저당·가압류·경매개시결정은 2024년 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 근저당은 이번 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이 물건은 전입자의 임대차관계와 점유 원인을 추가로 확인해야 한다는 점에서 임차인 없는 단순 소유자 점유 물건과 구별됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 전입자 확인은 별개

말소기준권리는 을구 19번 대전축산업협동조합 근저당권입니다. 설정일은 2024.02.29이며 채권최고액은 132,000,000원입니다. 이후 김학길 근저당 2건과 김순만 근저당 1건이 설정됐고, 대전축산업협동조합이 2025.12.02 임의경매를 신청했습니다.

기존 권리 중 주목할 만한 이력은 2024.02.29 강제경매 매각입니다. 당시 전 소유자 이정희의 소유권이 이경숙에게 이전되면서 기존 가압류와 경매개시결정, 근저당권 등이 말소됐습니다. 이 때문에 과거 등기 내역에 등장하는 근저당 채권최고액을 현재 인수채무에 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 이정희의 지위를 확인해야 한다

실제 전입자 1명. 전입일은 말소기준 근저당 설정일보다 늦으며, 보증금·확정일자·배당요구 내역은 확인되지 않았습니다. 우선변제권 여부와 실제 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.

이정희의 전입신고일인 2025.05.27은 말소기준 근저당 설정일인 2024.02.29보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 다만 임대차계약 내용과 실제 점유 개시 경위가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 원본 서류를 통해 권리관계를 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 저렴하지만 거래 시차와 층수 차이가 크다

서해그랑블의 동일 면적대 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 288,500,000원이지만, 이 수치에는 2021년 거래도 포함돼 있습니다. 가격 비교의 중심은 상대적으로 최근인 2024년 거래 3건의 평균 285,000,000원과 최신 거래인 2024.07의 295,000,000원입니다.

최저매각가 250,000,000원은 2024년 거래 표본 평균 285,000,000원의 87.7%입니다. 전체 평균 288,500,000원과 비교하면 86.7%입니다. 따라서 과거 거래 가격과의 차이는 분명히 존재합니다.

가격 메리트를 판단하려면 동일 단지의 1층 또는 유사 저층 거래, 최근 실거래와 현재 매도 호가를 함께 확인해야 합니다. 과거 평균 대비 87.7%라는 수치는 가격 검토의 출발점이지 확정적인 할인율이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당표입니다. 신청채권자 청구액은 116,230,004원이지만 예상배당표는 채권최고액 132,000,000원을 기준으로 산정됐습니다. 실제 확정채권액과 최종 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 실제 배당순위 및 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원이 채권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 총채권 282,000,000원 중 36,300,000원이 미배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

유찰 시 최저매각가는 200,000,000원, 160,000,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 매각가가 내려가면 후순위 근저당권자의 미배당은 늘어나지만, 등기상 매수인 인수액 0원이라는 분석은 유지됩니다. 단, 전입자의 임대차관계와 점유 위험은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일봉동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 근거리에 봉명역, 북측 근거리에 천안역이 있습니다. 인근 간선도로와 버스정류장 접근이 가능하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2008.07.31 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스실·발코니 구조이며, 승강기·지하주차장·소화전·도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 철도보호지구와 장애물제한표면구역 등 관련 토지이용 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,051,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 도로. 단지 북측과 남측은 중로, 동측은 소로, 서측은 세로에 접합니다. 인접도로의 포장 및 계통 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 환금성. 286세대 아파트로 동일 면적대 거래 표본이 4건 확인됩니다. 다만 최신 거래가 2024년에 머물고 비교 거래 모두 고층이어서, 1층인 본건의 실제 처분 가능 가격과 매각 소요기간은 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입자 신분 확인. 이정희가 과거 소유자와 동일 인물인지, 현재도 실제 점유하고 있는지, 소유자 이경숙과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
• 임대차계약 확인. 보증금·확정일자·배당요구·점유 개시일과 계약 내용을 확인하세요. 확인된 후순위 전입만으로 선순위 대항력을 인정할 수는 없지만, 임대차관계 전체가 확정된 것은 아닙니다.
• 최신 시세 재확인. 2024년 거래 표본 평균 285,000,000원을 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요. 특히 같은 면적의 저층 거래와 현행 매물 가격을 확인해야 합니다.
• 1층 특성 반영. 비교 거래는 14~15층입니다. 본건의 채광·사생활·소음·습기·내부 상태를 현장에서 확인하고 고층 실거래와의 가격 차이를 검토하세요.
• 명도 비용 확인. 전입자의 실제 점유 여부와 퇴거 의사를 확인하세요. 인수금액 0원과 별개로 명도 관련 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용 기준입니다. 실제 확정채권액, 세금, 우선변제 사항을 확인해야 합니다.
• 매각 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서를 최신본으로 대조하고, 매각기일과 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0”

이 물건의 말소 구조는 비교적 분명합니다. 2024.02.29 대전축산업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 근저당 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 신건 매각가 250,000,000원 가정 시 채권 미배당은 36,300,000원이지만, 이를 매수인이 인수하지는 않습니다.

다만 이정희의 임대차관계와 점유 원인이 불명확합니다. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 과거 소유자와의 관계도 조사할 필요가 있습니다. 등기상 인수 0원만으로 명도까지 단순하다고 판단할 수 없습니다.

가격 역시 과거 거래와 비교하면 낮아 보이지만, 최신 거래가 2024.07이고 하락 추세가 -4.7%인 데다 비교 대상은 모두 14~15층입니다. 1층의 현재 적정 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 타당합니다. 종합적으로 말소권리의 구조는 명확하지만, 점유 확인과 현행 시세 검증이 필요한 물건입니다.