대전지방법원 2025타경12883. 천안시 동남구 용곡동 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 201동 12층 1202호입니다. 현재 소유자는 김재수이며, 2014.09.19 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 144,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리구조와 별개로 현재 가격은 최근 거래와 비교해야 합니다. 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 208,166,666원, 최신 2026.08 거래는 215,000,000원입니다. 신건 최저가는 228,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 109.5%입니다. 따라서 현 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 201동 12층1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.962㎡ · 15층 건물 내 12층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김재수 · 2014.09.05 매매 · 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 143,897,571원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2014.09.19 접수된 삼성생명보험주식회사 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤의 삼성생명보험주식회사 근저당권 54,000,000원, 이정욱 근저당권 20,000,000원, 신성철 근저당권 30,000,000원, 케이비캐피탈 가압류 22,457,198원, 국민건강보험공단 압류, 남궁모 근저당권 50,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
2015.10.28 설정된 주식회사세종상호저축은행의 채권최고액 39,000,000원 근저당권은 2016.03.22 해지로 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인은 0명이며 예상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 매각 전 원본 조사자료와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 228,000,000원은 최근 평균의 109.5%
용곡마을세광2차엔리치타워 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 전용면적은 모두 84.96㎡이고, 최근 12개월 평균은 208,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 1 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 201,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 204,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 12 | 209,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 208,166,666원 |
최근 12건은 197,000,000원~230,000,000원 범위에 있고, 최신 거래는 2026.08의 215,000,000원입니다. 신건 최저가 228,000,000원은 최근 평균의 109.5%이며 최신 거래보다도 높습니다. 최근 거래 최고가 230,000,000원에는 미치지 않지만, 현재 최저가는 최근 거래 범위의 높은 쪽에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 삼성생명보험주식회사 근저당 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 삼성생명보험주식회사 근저당 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 이정욱 근저당 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 신성철 근저당 | 30,000,000원 | 6,008,000원 |
| 5. 케이비캐피탈 가압류 | 22,457,198원 | 0원 |
| 6. 남궁모 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 320,457,198원 중 예상 배당액은 224,008,000원이며 미배당액은 96,449,198원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안청룡초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 외곽은 왕복 2~4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층이며 사용승인일자는 2007.10.16입니다. 위생·급배수·승강기·출입구 보안개폐장치·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용곡2지구)이며 절대보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 용곡마을세광2차엔리치타워는 897세대이며 동일 평형 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 현 최저가 228,000,000원은 최근 12개월 평균 208,166,666원의 109.5%입니다. 최신 거래 215,000,000원과 함께 응찰가를 비교해야 합니다.
- 회차별 가격 비교. 1회 유찰 시 182,400,000원, 2회 유찰 시 145,920,000원 시나리오가 제시돼 있어 회차가 바뀌면 시세 대비 위치도 달라집니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 원본 배당관계와 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류를 입찰 전 다시 대조해 권리 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 물건은 등기상 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 확인된 임차인도 없습니다. 다만 신건 최저가 228,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 208,166,666원의 109.5%이고, 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다. 따라서 현 회차의 핵심 위험은 권리 인수가 아니라 최근 시세보다 높은 가격입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회이며, 유찰 시 제시된 가격 시나리오가 크게 달라지는 만큼 권리와 가격을 분리해 판단하는 것이 중요합니다.
