창원지방법원 2024타경6997. 김해시 주촌면 선지리 주촌선천지구 내 에이스프라자 5층 501호 외 2개호를 함께 매각하는 물건입니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이지만 현재는 3개호 모두 사무실로 이용 중이며, 기호 1·2는 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다.
권리구조의 중심은 2019년 7월 29일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고 502호·503호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자로 조사된 두 법인도 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 분석됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 선지로97번길 6, 5층 501호 (에이스프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(의원) · 현황 사무실 |
| 매각범위 | 501호 외 2개호 일괄매각 · 3개호 모두 사무실 이용 |
| 소유자 | 주식회사코스톤 (2019.07.29. 거래가액 265,019,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 678,000,000원 / 119,067,000원 (6회 유찰, 감정가의 17.56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 463,018,769원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.07.29. 농협은행 근저당권입니다. 2024년 5월 농협은행 가압류는 같은 해 6월 해제로 이미 말소됐고, 경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당계산에서도 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)명문 | 전체 / 사무실 | 2019.09.25 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 삼양개발(주) | 전체 / 사무실 | 2021.10.21 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2019.07.29. 이후입니다. 따라서 조사된 내용에 따르면 대항력은 없고 보증기관의 대위·승계 신고도 없어, 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 원본 명세서와 점유관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 17.56%여도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
감정가 678,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 119,067,000원, 감정가의 17.56%입니다. 할인율만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 실거래 기준 시세와 최신 거래가격이 확인되지 않아 시장가격보다 저렴하다는 판단 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 119,067,000원 | 17.56% | 0원 | 538,714,853원 |
| 7회 유찰 시 | 83,346,900원 | 12.29% | 0원 | 573,868,259원 |
| 8회 유찰 시 | 58,342,830원 | 8.61% | 0원 | 598,422,256원 |
③ 예상배당표 (매각가 119,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,938원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 540,000,000원 | 116,600,062원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,287,028원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,027,887원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 655,314,915원 중 116,600,062원이 채권자에게 배당되는 시나리오로, 채권 미배당액은 538,714,853원입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 주촌면 선지리 주촌선천지구 내에 있으며, 주변은 공동주택단지, 주상나지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이지만 현황은 3개호 모두 사무실입니다. 기호 1·2는 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 사용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 6층 건물 내 5층이며 급·배수, 위생, 냉난방, 승강기와 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 남서측 소로3류, 북동측 소로1류에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 970.2㎡, 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 대장상 용도와 실제 이용상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 501호 외 2개호가 함께 매각됩니다. 각 호실의 등기·건축물대장과 현장 경계, 기호별 점유 범위를 대조하세요.
- 점유자 계약 확인. (주)명문과 삼양개발(주)의 보증금·확정일자·배당요구 여부, 실제 사용 구역과 인도 조건을 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 17.56%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 동일 건물과 인근 근린생활시설·사무실의 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도와 현황. 대장상 의원, 현황 사무실입니다. 현재 이용과 향후 활용계획의 적합성을 입찰 전에 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 83,346,900원, 8회 유찰 시 58,342,830원으로 내려가지만 매수인 인수는 모두 0원입니다. 가격 하락과 환금성 위험을 함께 평가하세요.
- 배당 변동 항목. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 제출된 원본 문서를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인 두 곳도 말소기준일 이후 전입해 권리상 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 정돈돼 있습니다.
하지만 가격 평가는 다릅니다. 감정가 678,000,000원에서 6회 유찰돼 119,067,000원까지 내려왔어도, 실거래 기준 시세가 확인되지 않는 상태에서는 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 대장상 의원인 근린생활시설 3개호를 사무실로 사용하며 일괄매각하는 구조이고, 이미 여러 차례 시장의 선택을 받지 못했습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증입니다.
