대전지방법원 2025타경12895. 아산시 둔포면 아산테크노밸리이지더원5단지 506동 9층 904호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상21층 건물의 9층에 위치합니다. 사용승인일은 2017.02.27입니다. 현재 소유자는 김대연이고, 2020.11.04 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석에서 먼저 볼 핵심은 매수인에게 넘어오는 금액입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 없습니다. 다만 권리가 단순하다는 이유만으로 현재 가격을 유리하다고 판단하면 안 됩니다. 동일 면적 최근 거래 12건은 191,000,000원~210,000,000원이고, 현재 최저매각가 218,000,000원은 이 최근 표본의 최고가보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12895 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1790 아산테크노밸리이지더원5단지 506동 9층904호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 72.3669㎡ · 지하1층 지상21층 중 9층 |
| 소유자 | 김대연 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 180,753,508원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 인수액 0원
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 나타나지 않습니다. 권리분석상 말소기준으로 제시된 것은 2024.01.11 삼성카드 주식회사의 43,028,309원 가압류이며, 이후 현대카드·우리금융캐피탈·엔에이치농협캐피탈· 제이비우리캐피탈·케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에서도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 106.9%
아산테크노밸리이지더원5단지 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 204,000,000원, 최신 거래는 2026.09의 205,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 218,000,000원으로 최근 평균의 106.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 72.37㎡ | 18 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 72.37㎡ | 5 | 203,000,000원 |
| 2026.08 | 72.37㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 72.37㎡ | 9 | 207,000,000원 |
| 2026.07 | 72.37㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 72.37㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 72.37㎡ | 1 | 191,000,000원 |
| 2026.06 | 72.23㎡ | 9 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 72.37㎡ | 6 | 203,000,000원 |
| 2026.05 | 72.37㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2026.05 | 72.37㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 72.37㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.3669㎡ | 12건 | 204,000,000원 |
최근 12건의 가격 범위는 191,000,000원~210,000,000원입니다. 현재 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균은 물론 최신 거래와 최근 최고가보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”는 판단은 데이터와 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 43,028,309원 | 43,028,309원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 21,578,068원 | 21,578,068원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 33,295,280원 | 33,295,280원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 29,819,705원 | 29,819,705원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 57,933,554원 | 57,933,554원 |
| 7. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 30,316,521원 | 28,493,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 215,971,437원, 총 배당액은 214,148,000원이며 미배당액은 1,823,437원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 218,000,000원 | 214,148,000원 | 1,823,437원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 174,400,000원 | 171,158,400원 | 44,813,037원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 139,520,000원 | 136,766,720원 | 79,204,717원 | 0원 |
현재 회차에서는 최근 실거래보다 가격이 높은 반면, 제공된 시나리오에서는 유찰될수록 매각가격이 174,400,000원, 139,520,000원으로 낮아집니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 유지된다는 것입니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 인수가 가격을 고정시키는 유형이 아니라, 실제 낙찰가격 자체가 실질취득비용을 좌우하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산테크노중학교 동측 인근이며 주위는 아파트단지, 근린상가, 농지, 공장 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상21층, 사용승인일 2017.02.27이며 본건은 9층 904호입니다.
- 도로. 북측 약20미터, 동측 약10미터 내외 도로를 통해 진입할 수 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(아산테크노밸리)이며 일반산업단지, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 단지 규모. 아산테크노밸리이지더원5단지는 534세대이며 최근 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균 204,000,000원의 106.9%입니다. 신건 가격을 시세 할인으로 해석하지 마세요.
- 최근 최고가와 비교. 최근 12건 최고 거래가도 210,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 임차인. 임차인 신고는 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 배당. 현재 매각가 가정에서 채권자 총 미배당액 1,823,437원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 가압류·근저당권 이전·경매개시결정의 등기 순위와 매각물건명세서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 가볍고, 가격은 무겁다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 임차보증금 승계형 물건처럼 실질취득비용이 별도로 불어나는 구조는 아닙니다. 그러나 신건 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균 204,000,000원의 106.9%이고, 최신 거래 205,000,000원 및 최근 최고가 210,000,000원보다도 높습니다.
따라서 이 사건의 판단 포인트는 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, 권리 인수는 없지만 현재 가격에는 할인 근거가 없다는 데 있습니다. 제공된 유찰 시나리오처럼 가격이 내려가면 실질취득비용도 함께 낮아지는 구조이므로, 권리보다 응찰가격과 최근 실거래의 간격을 중심으로 보아야 합니다.
