대전지방법원 2025타경12916. 천안시 서북구 두정동 우성아파트 101동 10층 1002호, 전용 59.695㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 채경주이고, 2023.05.18. 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 175,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 전세권입니다. 키엔스코리아주식회사는 2021.11.11. 건물 전부에 전세금 185,000,000원의 전세권을 설정했고, 이후 2025.04.17. 천안시 압류가 말소기준권리로 잡혔습니다. 제공된 권리판정에서는 이 전세권을 말소기준 이전 권리로서 매수인 인수로 분류하고 있습니다.
가격도 불리합니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 141,458,333원이고 최신 거래는 2026.08. 138,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가는 이미 159,000,000원으로 최근 12개월 평균의 112.4%이며, 최근 12건 최고가 158,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다. 여기에 현재 회차 전세권 미배당 29,026,000원을 더하면 실질취득은 188,026,000원이 되어, 최근 시세와의 간격이 더 벌어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12916 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 101동 10층 1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.695㎡ · 방3·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 등 · 15층 중 10층 |
| 사용승인 | 1996.09.18. |
| 소유자 | 채경주 · 2023.05.18. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 키엔스코리아 주식회사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대사항도 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 별도의 임차인 보증금 합산 문제는 없지만, 실제 점유관계와 내부 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다. 이 사건의 금액상 인수 위험은 임차인 보증금이 아니라 등기부상 선순위 전세권에서 발생합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
우성아파트는 736세대이고, 비교 대상은 전용 59.7㎡ 내외 동일 면적 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 141,458,333원, 최신 거래는 2026.08. 138,000,000원입니다. 현재 최저가 159,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 112.4%이므로, 전세권을 고려하기 전부터 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.7㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2026.08 | 59.7㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 59.7㎡ | 9 | 138,500,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 4 | 129,500,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 5 | 137,500,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 15 | 139,000,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 13 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 14 | 146,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 141,458,333원 |
최근 12건 범위는 129,500,000원~158,000,000원입니다. 현재 최저가 159,000,000원은 이 표본의 최고 거래가보다도 높습니다. 더 중요한 것은 실질취득입니다. 현재 회차 기준으로는 159,000,000원의 매각대금 외에 전세권 미배당 29,026,000원을 부담하는 구조여서 총부담은 188,026,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 132.9%, 최신 거래 138,000,000원의 약 136.3%입니다.
③ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 29,026,000원 | 188,026,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 60,380,800원 | 187,580,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 85,464,640원 | 187,224,640원 |
실질취득은 각 회차 매각가에 제공된 전세권 미배당액을 더해 산출했습니다. 집행비용이 매각가에 따라 달라져 총액도 소폭 변하지만, 유찰 폭에 비해 전체 부담 감소는 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,026,000원 |
| 1. 을구 12번 전세권 · 키엔스코리아주식회사 | 185,000,000원 | 155,974,000원 |
| 전세권 미배당 | - | 29,026,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 159,000,000원에서는 집행비용 3,026,000원과 전세권 배당 155,974,000원으로 전액 소진됩니다. 전세권의 미배당 29,026,000원은 제공된 선순위 인수 판정에 따라 별도 인수위험으로 봐야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안성성중학교 서북측 인근으로 아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재하고 있으며 주위 환경은 아파트 단지입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 피.씨조 평스라브지붕 15층 건물의 10층이며, 사용승인일은 1996.09.18.입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·지하대피소 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 동측은 4차선, 북측 및 서측은 2차선 도로에 접하고 단지 내에도 2차선 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 환금성. 우성아파트는 736세대이고 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 최근 거래가격은 129,500,000원~158,000,000원 범위로, 현재 최저가 및 실질취득가가 이 가격대보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원인·배당요구 확인. 2021.11.11. 설정된 키엔스코리아주식회사 전세권의 존속·배당·말소 여부와 매각 후 인수 범위를 원본 매각물건명세서와 등기부로 최종 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 신건에서는 159,000,000원이 아니라 미배당 29,026,000원을 합친 188,026,000원이 핵심 비교가격입니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 1회 유찰 시 미배당이 60,380,800원, 2회 유찰 시 85,464,640원으로 증가해 전체 부담은 각각 187,580,800원, 187,224,640원입니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대사항은 미상으로 기록됐습니다.
- 내부 상태 확인. 내부는 직접 확인하지 못한 채 표준적인 설비와 이용상황을 기준으로 평가됐으므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균 141,458,333원, 최신 138,000,000원, 최고 158,000,000원과 비교해 응찰가와 총부담을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총부담은 거의 그대로”
이 물건은 신건 최저가 159,000,000원만 보면 평범한 감정가 경매처럼 보이지만, 핵심은 185,000,000원의 선순위 전세권입니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 155,974,000원이 배당되고 29,026,000원이 미배당으로 남아, 제공된 권리판정 기준의 실질취득은 188,026,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 141,458,333원보다 약 32.9% 높습니다.
1회, 2회 유찰되면 표면상 최저가는 127,200,000원, 101,760,000원으로 내려가지만 전세권 미배당은 반대로 60,380,800원, 85,464,640원으로 커집니다. 그 결과 총부담은 187,580,800원, 187,224,640원으로 큰 폭으로 줄지 않습니다. 이 사건은 ‘낙찰가 할인’보다 ‘선순위 전세권 미배당을 포함한 실질취득’을 중심으로 판단해야 하는 구조입니다.
