대전지방법원 2025타경12937. 천안시 동남구 신부동 ‘힐스테이트천안신부’ 112동 15층 1502호, 전용 74.9512㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 2017.08.28이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등의 구조로 이용 중입니다. 현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 353,000,000원입니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원이므로 현재 최저가에서의 실질취득액도 353,000,000원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 341,500,000원, 최신 2026.09 거래는 345,000,000원이고 최근 12건의 최고 거래도 352,000,000원입니다. 현재 최저가 353,000,000원은 이들 가격보다 높아 신건 단계에서는 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12937 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 978 힐스테이트천안신부 112동 15층1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.9512㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상17층 · 사용승인일 2017.08.28 |
| 소유자 | 오재훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 294,230,497원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기사항 발급 | 2026.09.22 · 대전지방법원 천안지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 그러나 을구 원본 대조 필요
말소기준 산정은 2025.05.08 갑구 4번 충남신용보증재단 가압류 35,000,010원입니다. 그 뒤의 현대캐피탈 가압류 23,008,108원, 우리카드 가압류 29,207,933원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 명세는 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 임의로 “대항력 있음” 또는 “대항력 없음”으로 단정할 수는 없습니다. 현재 배당표의 인수액 0원과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 353,000,000원은 최근 거래권 상단보다 높다
힐스테이트천안신부는 984세대, 사용승인일 2017.08.28인 단지입니다. 대상 면적 74.9512㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 341,500,000원입니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 103.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.95㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2026.09 | 74.95㎡ | 16 | 344,000,000원 |
| 2026.08 | 74.95㎡ | 7 | 352,000,000원 |
| 2026.07 | 74.95㎡ | 11 | 339,000,000원 |
| 2026.06 | 74.95㎡ | 19 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 74.95㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 74.95㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 74.95㎡ | 17 | 352,000,000원 |
| 2026.05 | 74.95㎡ | 8 | 304,000,000원 |
| 2026.05 | 74.95㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 74.95㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 74.95㎡ | 8 | 347,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 74.95㎡ | 12건 | 341,500,000원 |
최근 12건은 304,000,000원~352,000,000원 범위이고, 최신 거래는 345,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액 353,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.4%이며 최신 거래보다 높고, 최근 12건 최고 거래 352,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,742,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 충남신용보증재단 | 35,000,010원 | 35,000,010원 |
| 갑구 5번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 23,008,108원 | 23,008,108원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 29,207,933원 | 29,207,933원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 260,041,949원 |
가압류 채권 합계 87,216,051원은 시뮬레이션상 전액 배당되고, 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 260,041,949원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북일고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·빌라·학교 등으로 형성되어 있습니다. 접근성과 주변환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있으며, 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측 왕복4차선, 남측 왕복3차선 등의 포장도로를 통해 접근 가능하며 도로 폭·계통·연속성 등은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류·중로1류·중로2류 도로와 접합니다. 상대보호구역·중점경관관리구역 등도 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,312,000원/㎡, 토지면적은 39,612.7㎡입니다.
- 건물상태. 감정요항상 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 급배수·위생·승강기·도시가스·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 984세대 단지이고 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가는 304,000,000원부터 352,000,000원까지 편차가 있어 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 실질취득 353,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.4%입니다. 신건 최저가만 보고 할인 물건으로 판단하지 마세요.
- 을구 원본 대조. 현대캐피탈 근저당 333,600,000원의 말소 표시와 2026.02.12 한국자산관리공사 근저당권 이전 기재를 최신 등기 원본에서 직접 확인하세요.
- 임대·점유관계. 임차인 명세는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 전입세대·점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 신청채권 확인. 사건 청구금액 294,230,497원과 배당 시뮬레이션상 현대캐피탈 배당 23,008,108원이 서로 다른 범위를 가리키므로 채권계산서와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 353,000,000원에서 1회 유찰 시 282,400,000원, 2회 유찰 시 225,920,000원으로 제시되어 있어 회차별 시세 대비 위치가 크게 달라집니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 미납 관리비와 조세 관련 부담을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실질취득액 353,000,000원은 최근 12개월 평균 341,500,000원의 103.4%이고, 최신 거래 345,000,000원과 최근 거래 최고액 352,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건의 신건 가격을 “시세보다 저렴하다”고 볼 수 없습니다.
또한 권리 요약상 말소기준은 2025.05.08 충남신용보증재단 가압류로 산정되어 있으나, 을구에는 현대캐피탈 근저당권과 2026.02.12 한국자산관리공사로의 권리이전 기재가 함께 존재합니다. 임차인 명세가 없는 반면 감정요항의 임대관계도 미상입니다. 결과적으로 이 사건은 현재 가격의 시세 우위가 없고, 입찰 전 등기·점유 원본 대조가 필요한 신건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
